Neues zum Thema Steuern

In Deutschland stehen rund 555.000 Ferienhäuser und Ferienwohnungen mit zusammen 2,6 Millionen Betten zur Verfügung. 82 % der Unterkünfte (= 455.000) werden nicht von gewerblichen, sondern von privaten Gastgebern vermietet.

Wer privat ein Ferienhaus, eine Ferienwohnung oder auch nur ein Zimmer im eigenen Haus als Ferienunterkunft vermietet, sollte wissen, dass auch seine Einnahmen aus einer Vermietung steuerpflichtig sind. Es lassen sich unter bestimmten Voraussetzungen aber auch Kosten absetzen, die mit der Vermietung zusammenhängen. Wichtig zu wissen: Wer die Ferienunterkunft teilweise selbst nutzt, kann seine Werbungskosten nur anteilig für die Dauer der Vermietungen absetzen.

Will man Verluste aus der privaten Vermietung einer Ferienunterkunft steuerlich geltend machen, muss eine sog. Einkunftserzielungsabsicht vorliegen. Soll heißen: Man muss mit der Immobilie tatsächlich Geld verdienen wollen. Diese Absicht unterstellt der Fiskus, wenn die Wohnung oder das Haus ausschließlich an Gäste vermietet, zu keiner Zeit selbst genutzt wird und mindestens zu 75 % der ortsüblichen Vermietungszeit belegt ist.

Hinweis: Sind Ferienunterkünfte an einem Ort durchschnittlich an 200 Tagen im Jahr vermietet, muss die eigene Ferienwohnung oder das eigene Ferienhaus also an mindestens 150 Tagen vermietet sein. Wie hoch die durchschnittliche Vermietungsdauer ist, kann das Finanzamt (FA) beim zuständigen Tourismusverband erfragen.

Wer seine Ferienunterkunft hingegen nur teilweise vermietet und ansonsten selbst nutzt oder unentgeltlich Familienmitgliedern oder Freunden überlässt, kann vom FA aufgefordert werden, über einen Zeitraum von 30 Jahren eine sog. Einkünfteprognose bzw. Totalüberschussprognose vorzulegen. Damit soll nachgewiesen werden, dass man langfristig einen Einnahmenüberschuss erwartet. Gelingt dies nicht, behandelt das FA die Einnahmen und Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung anfallen, als rein privat – und dann lassen sich Ausgaben bzw. daraus resultierende Verluste komplett nicht als Werbungskosten absetzen.

Sind die Kriterien für eine Einkunftserzielungsabsicht erfüllt, können u.a. folgende Aufwendungen als Werbungskosten geltend gemacht werden (bei Selbstnutzung nur anteilig): Reinigungskosten, Ausgaben für Werbung, Reparaturkosten, Entgelte für die Aufnahme in ein Gastgeberverzeichnis, Vermittlungsgebühren, Schuldzinsen, Grundbesitzabgaben, Abschreibungen für Haus und Einrichtung sowie Versicherungsbeiträge.

Information für:	Hausbesitzer
zum Thema:	Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 07/2025)

Neues zum Thema Steuern

Das Finanzgericht Niedersachsen (FG) hat sich jüngst mit der umsatzsteuerlichen Bemessungsgrundlage für unentgeltliche Wärmeabgaben aus Biogasanlagen befasst, wenn gleichzeitig entgeltlich Strom geliefert wird. Im Zentrum der Entscheidung stand die Frage, wie der Eigenverbrauch steuerlich zu bewerten ist, wenn aufgrund des vollen Vorsteuerabzugs aus der Anschaffung der Anlage eine unentgeltliche Wertabgabe vorliegt. Das FG konkretisierte in diesem Zusammenhang, nach welchen Kriterien die Selbstkosten zwischen Strom- und Wärmeerzeugung sachgerecht aufzuteilen sind, und stellte klar, dass nicht energetische, sondern marktbasierte Bewertungsmaßstäbe anzuwenden sind.

Die Klägerin im Besprechungsfall betreibt eine Biogasanlage, mit der sie Strom gegen Entgelt liefert und aus deren Errichtung sie den vollen Vorsteuerabzug geltend machte. Die anfallende Wärme gab sie unentgeltlich an zwei Gesellschaften bürgerlichen Rechts ab, die die erforderlichen Nahwärmenetze auf eigene Kosten errichtet hatten. Das Finanzamt qualifizierte dies als unentgeltliche Wertabgabe und ermittelte deren Bemessungsgrundlage anhand der sogenannten energetischen Methode.

Das FG stellte klar, dass die unentgeltliche Wärmeabgabe eine steuerpflichtige Wertabgabe darstellt, sofern für die Anlage ein Vorsteuerabzug vorgenommen wurde. Da kein Einkaufspreis vorliege, seien als Bemessungsgrundlage die Selbstkosten anzusetzen. Entscheidend sei hierbei, dass die Aufteilung der Selbstkosten auf Strom und Wärme nicht nach dem energetischen Prinzip, sondern nach der sogenannten Marktwertmethode zu erfolgen habe. Maßgeblich sei das Verhältnis fiktiver Umsätze, basierend auf den jeweiligen Marktpreisen der erzeugten Energie. Unter Berücksichtigung eines Sachverständigengutachtens sowie einer empirischen Studie schätzte das FG den Marktwert der unentgeltlich abgegebenen Wärme einheitlich auf 0,02 EUR/kWh.

Das Urteil bestätigt die gefestigte Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zur Anwendung der Marktwertmethode bei gemischt verwendeten Energieerzeugungsanlagen ohne Anbindung an ein Fernwärmenetz. Es betont die Notwendigkeit, bei unentgeltlichen Wertabgaben realitätsnahe und wirtschaftlich fundierte Schätzungen vorzunehmen, insbesondere bei Nebenprodukten wie der unentgeltlichen Wärmeabgabe.

Hinweis: Das Urteil bringt für Betreiber von Biogasanlagen Klarheit bei der umsatzsteuerlichen Behandlung unentgeltlicher Wärmeabgaben und erleichtert die korrekte Ermittlung der steuerlichen Bemessungsgrundlage.

Information für:	Unternehmer
zum Thema:	Umsatzsteuer

(aus: Ausgabe 07/2025)

Neues zum Thema Steuern

Gerade bei hohen Vermögenswerten macht es häufig Sinn, diese schon zu Lebzeiten auf die nächste Generation zu übertragen. Dass bei der vorweggenommenen Erbfolge viele steuerliche Fallstricke lauern, zeigt ein aktueller Fall des Bundesfinanzhofs (BFH), in dem ein Vater seinem Sohn mit warmer Hand einen 2/5tel-Miteigentumsanteil an einem Mietobjekt (Privatvermögen) geschenkt hatte. Der Vater war zuvor Alleineigentümer der Immobilie gewesen und hatte aus der Anschaffung noch eine laufende Darlehensverbindlichkeit zu bedienen.

Mit der Schenkung war keine Schuldübernahme durch den Sohn verbunden. Das Finanzamt vertrat daraufhin den Standpunkt, dass der Vater die Schuldzinsen für seine Darlehensverbindlichkeit ab der Schenkung nur noch zu 3/5tel als (Sonder-)Werbungskosten in der Vater-Sohn-Grundstücksgemeinschaft abziehen darf. Die restlichen, auf den verschenkten Miteigentumsanteil entfallenden Schuldzinsen seien steuerlich verloren.

Der BFH bestätigte diese Sichtweise nun und erklärte, dass durch die schenkweise Übertragung der wirtschaftliche Zusammenhang zwischen 2/5tel der Schuldzinsen und den Vermietungseinkünften gelöst worden sei. Maßgeblich war, dass der Sohn die Schulden des Vaters nicht übernommen hatte. Das Darlehen diente, soweit es auf den verschenkten Anteil entfiel, fortan der Finanzierung der Schenkung und nicht mehr der Finanzierung der Immobilie. Nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung verlieren Schulden ihre Objektbezogenheit und gehen in den privaten Bereich über, wenn ein Eigentümer ein Grundstück unter Zurückbehaltung der Darlehensverpflichtung überträgt.

Hinweis: Der Urteilsfall zeigt, dass Vermögensübertragungen im Wege der vorweggenommenen Erbfolge steuerlich durchaus ihre Tücken haben können. Es empfiehlt sich daher, vor entsprechenden Transaktionen unbedingt steuerfachkundigen Rat einzuholen.

Information für:	Hausbesitzer
zum Thema:	Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 07/2025)

Neues zum Thema Steuern

Viele Berufstätige mit kleinen Wohnungen haben im New-Work-Zeitalter durch die Arbeit von zu Hause aus plötzlich einen erheblich höheren Platzbedarf und keine Lust mehr auf Homeoffice am Küchentisch. So auch ein Ehepaar aus Hamburg, das eine Wohnung von 65 qm bewohnte und während der Corona-Pandemie und danach im Homeoffice gearbeitet hatte. Da sich die beengten Platzverhältnisse und die fehlenden Arbeitszimmer als problematisch erwiesen, zog das Ehepaar im Juli 2020 in eine rund 110 qm große Wohnung mit zwei Arbeitszimmern unweit ihrer bisherigen Wohnung. Die Umzugskosten setzte das Ehepaar als Werbungskosten in seiner Einkommensteuererklärung an.

Der Bundesfinanzhof (BFH) lehnte ihren Werbungskostenabzug nun jedoch ab und erklärte, dass ein Abzug von Umzugskosten auch dann ausgeschlossen sei, wenn Steuerzahler zwangsweise zum Arbeiten im häuslichen Bereich angehalten sind oder durch die Arbeit im Homeoffice besser ihr Berufs- und Familienleben vereinbaren können. Der Umzug in die größere Wohnung war nach Gerichtsmeinung nicht beruflich veranlasst. Der BFH erklärte, dass die Wohnung grundsätzlich dem privaten Lebensbereich zuzurechnen sei und die Kosten für einen Wechsel der Wohnung daher regelmäßig zu den steuerlich nicht abziehbaren Kosten der Lebensführung zählten.

Etwas anderes gilt nur, wenn die berufliche Tätigkeit des Steuerzahlers den entscheidenden Grund für den Wohnungswechsel dargestellt und private Umstände hierfür eine allenfalls ganz untergeordnete Rolle spielen. Dies kann aber nur aufgrund außerhalb der Wohnung liegender Umstände bejaht werden, etwa wenn der Umzug die Folge eines Arbeitsplatzwechsels ist oder sich die Fahrt zur Arbeit durch den Umzug um mindestens eine Stunde täglich vermindert. Die Möglichkeit, in der neuen Wohnung (erstmals) ein Arbeitszimmer einzurichten, genügt zur Begründung einer beruflichen Veranlassung des Umzugs hingegen nicht.

Die Wahl einer Wohnung, insbesondere deren Lage, Größe, Zuschnitt und Nutzung, ist vielmehr vom Geschmack, den Lebensgewohnheiten, von den zur Verfügung stehenden finanziellen Mitteln, der familiären Situation und anderen privat bestimmten Vorentscheidungen des Steuerzahlers abhängig. Daran ändert auch die zunehmende Akzeptanz von Homeoffice, Tele- und sog. Remote-Arbeit nichts. Die Entscheidung, in der neuen, größeren Wohnung (erstmals) ein Zimmer als Arbeitszimmer zu nutzen oder die Berufstätigkeit im privaten Lebensbereich (weiterhin) in einer „Arbeitsecke“ auszuüben, beruht auch in Zeiten einer gewandelten Arbeitswelt nicht auf nahezu ausschließlich objektiven beruflichen Kriterien.

Information für:	Arbeitgeber und Arbeitnehmer
zum Thema:	Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 07/2025)

Neues zum Thema Steuern

Seit dem 01.01.2025 wird die Grundsteuer aufgrund neuer Bewertungsregeln anders berechnet als zuvor. Die Berechnung hängt nun vom Grundsteuerwert ab. Dieser wird entsprechend der in Ihrem Bundesland geltenden Regelung ermittelt. Viele Bundesländer haben das sogenannte Bundesmodell übernommen, so auch Nordrhein-Westfalen. Das Finanzgericht Düsseldorf (FG) musste kürzlich darüber entscheiden, ob die neuen Bewertungsregelungen gegen die Verfassung verstoßen.

Die Klägerin ist anteilige Miteigentümerin eines Grundstücks und auch Sondereigentümerin von zwei Wohnungen. Für beide wirtschaftliche Einheiten hatte sie eine Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte abgegeben. Das Finanzamt erließ die Bescheide erklärungsgemäß. Dennoch begehrte die Klägerin die ersatzlose Aufhebung der beiden Bescheide, da sie die zugrundeliegenden Bewertungsvorschriften für verfassungswidrig hielt.

Das FG wies die Klage jedoch ab. Nach Ansicht des Gerichts besteht keine Veranlassung, das Bundesverfassungsgericht diesbezüglich anzurufen. Etwaige Ungleichbehandlungen durch die Bewertungsvorschriften seien gerechtfertigt bzw. reichten jedenfalls nicht aus, um von der Überzeugung der Verfassungswidrigkeit der angegriffenen Vorschriften auszugehen. Insbesondere führe die Heranziehung von Bodenrichtwerten nicht zu einer verfassungswidrigen Ungleichbehandlung.

Auch wenn diese als durchschnittliche Lagewerte mitunter ungenau sein könnten, seien derartige Wertabweichungen regelmäßig deutlich geringfügiger, als die Klägerin dies einzuschätzen scheine. Ungerechtfertigte Eingriffe in andere Freiheitsrechte seien nicht ersichtlich. Die Erfüllung abgabenrechtlicher Mitwirkungspflichten – insbesondere in Form von Steuererklärungen – sei den Steuerpflichtigen zumutbar.

Hinweis: Auch in anderen Bundesländern sind weiterhin Klagen gegen die neue Grundsteuer anhängig.

Information für:	Hausbesitzer
zum Thema:	übrige Steuerarten

(aus: Ausgabe 07/2025)