Neues zum Thema Steuern

In Deutschland besteht ein akuter Mangel an bezahlbarem Wohnraum. Gleichzeitig steigen die Mieten für verfügbare Wohnungen. Damit die enorme Nachfrage gedeckt werden kann, wird der Mietwohnungsneubau gefördert. Hierbei soll eine Sonderabschreibung einen Anreiz bieten. Das Finanzgericht Köln (FG) musste in einem Streitfall entscheiden, ob die Voraussetzungen für die Sonderabschreibung erfüllt waren.

Die Kläger waren Eigentümer eines sanierungsbedürftigen vermieteten Einfamilienhauses. Aufgrund der damit verbundenen hohen Kosten entschieden sie sich gegen eine Sanierung und für den Abriss des alten Gebäudes. Im Streitjahr 2020 errichteten sie dann auf demselben Grundstück ein neues Einfamilienhaus, das wieder vermietet werden sollte. Das Finanzamt versagte ihnen die steuerliche Förderung für Mietwohnungsneubau aus dem Jahr 2019. Es sei durch den Abbruch des bestehenden und den Neubau des Einfamilienhauses zwar neuer, aber kein zusätzlicher, bisher nichtvorhandener Wohnraum geschaffen worden.

Die Klage vor dem FG war nicht erfolgreich. Die Kläger haben durch die Baumaßnahme keinen zusätzlichen Wohnraum geschaffen. Ziel der Wohnraumoffensive war, den Mangel an bezahlbarem Wohnraum für Menschen mit geringem bzw. mittlerem Einkommen durch die Förderung von Neu- und Umbaumaßnahmen zu beseitigen. Nach einer solchen Maßnahme sollte mehr Wohnraum zur Verfügung stehen als vorher. Das Wohnangebot erhöht sich jedoch nicht, wenn bereits nutzbarer Wohnraum lediglich durch einen Neubau ersetzt wird.

Auch der von den Klägern angeführte bessere Ausbau- und Energiestandard des Neubaus führt nicht zu einer abweichenden Beurteilung. Zwar wurde für spätere Veranlagungszeiträume eine zusätzliche Förderung für energetische Neubauten geschaffen – aber eben für spätere Zeiträume. Abgesehen von dieser zeitlichen Komponente waren die Maßnahmen der Kläger, nämlich Abriss und Neubau, eher mit einer Sanierung vergleichbar. Sanierungen werden vom Förderungszweck jedoch nicht umfasst.

(aus: Ausgabe 05/2025)

Neues zum Thema Steuern

Das Bayerische Landesamt für Steuern hat am 17.01.2025 eine Verfügung zur Gültigkeit von Bescheinigungen für Zwecke der Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 21 Umsatzsteuergesetz (UStG) veröffentlicht. Hintergrund ist die durch das Jahressteuergesetz 2024 erfolgte, zum 01.01.2025 in Kraft getretene Anpassung der Steuerbefreiung für Bildungsleistungen an die Vorgaben der Mehrwertsteuersystem-Richtlinie. Diese Gesetzesänderung zielte darauf ab, die bisher umsatzsteuerfreien Bildungsleistungen auch weiterhin von der Steuer zu befreien.

Gemäß § 4 Nr. 21 Buchst. a Doppelbuchst. bb UStG ist für die Steuerbefreiung von Bildungsleistungen weiterhin eine Bescheinigung der zuständigen Landesbehörde erforderlich. Während jedoch nach altem Recht die Bescheinigung die ordnungsgemäße Vorbereitung auf einen Beruf oder auf eine vor einer juristischen Person des öffentlichen Rechts abzulegende Prüfung bestätigt, ist sie sich nach neuem Recht weiter gefasst und zielt auf die Erbringung von Schulunterricht, Hochschulunterricht, Ausbildung, Fortbildung oder beruflicher Umschulung ab.

Die Behörde stellt klar, dass vor dem Inkrafttreten des Jahressteuergesetzes 2024 ausgestellte Bescheinigungen auch nach dem 31.12.2024 gültig bleiben, sofern sie nicht widerrufen werden oder ein etwaiger Gültigkeitszeitraum abläuft. Somit ist eine Neubeantragung solcher Bescheinigungen zum 01.01.2025 nicht erforderlich.

Hinweis: Es wird erwartet, dass das Bundesfinanzministerium ein ausführliches Schreiben zur Umsatzsteuerbefreiung von Bildungsleistungen nach neuem Recht veröffentlicht.

(aus: Ausgabe 05/2025)

Neues zum Thema Steuern

Nach dem Kauf eines Mietobjekts sind Vermieter naturgemäß daran interessiert, dass das Finanzamt (FA) einen möglichst hohen Teil des Kaufpreises dem Gebäude zuordnet, denn nur dieser Kostenteil fließt in die Bemessungsgrundlage zur Gebäudeabschreibung ein. Der Teil des Gesamtkaufpreises, der auf den nicht abnutzbaren Grund und Boden entfällt, ist demgegenüber nicht abschreibbar – kann also keine steuermindernde Wirkung entfalten.

Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat im Februar 2025 auf seiner Internetseite eine aktualisierte Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bei bebauten Grundstücken veröffentlicht. Ein Gesamtkaufpreis kann damit auf den Boden- und Gebäudewert aufgeteilt werden. Dem Berechnungsschema liegt die höchstrichterliche Rechtsprechung zugrunde, nach der ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nicht nach der sogenannten Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte aufgeteilt werden muss.

Hinweis: Anhand der Berechnungshilfe können Vermieter die Kaufpreisaufteilung entweder selbst durchführen oder die Plausibilität ihrer eigenen Wertansätze überprüfen. Auch die FA nutzen die Arbeitshilfe. Abrufbar ist das aktualisierte Berechnungs-Tool unter
www.bundesfinanzministerium.de.

Vermieter sollten wissen, dass eine bereits im Kaufvertrag vorgenommene Kaufpreisaufteilung nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung grundsätzlich von den FA akzeptiert werden muss. Das Ergebnis aus der Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung darf also nicht reflexartig zugrunde gelegt werden. Eine vertraglich vorgenommene Aufteilung ist für das FA aber nicht bindend, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Kaufpreis nur zum Schein bestimmt worden ist oder ein steuerlicher Gestaltungsmissbrauch vorliegt.

Wurden durch die vertragliche Kaufpreisaufteilung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und erscheinen sie wirtschaftlich nicht haltbar, können FA und Finanzgerichte sie daher verwerfen und eine anderweitige Aufteilung (z.B. nach Arbeitshilfe) vornehmen. Eine Abweichung von maximal 10 % und nicht mehr als 10.000 EUR wird von der Finanzverwaltung aber im Regelfall akzeptiert.

(aus: Ausgabe 05/2025)

Neues zum Thema Steuern

Zahlen Vermieter einer Wohnung in die Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft (z.B. über das monatliche Hausgeld) ein, dürfen sie diese Zahlung im Zeitpunkt der Einzahlung noch nicht als Werbungskosten absetzen. Dies geht aus einem neuen Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) hervor. Abziehbare Werbungskosten liegen demnach erst vor, wenn Erhaltungsaufwendungen aus der Rücklage finanziert werden – der Zeitpunkt der Mittelentnahme ist also steuerlich maßgeblich.

Geklagt hatten Vermieter mehrerer Eigentumswohnungen, die ihre Beiträge zur Erhaltungsrücklage bereits bei Einzahlung steuermindernd geltend machen wollten. Der BFH verwies darauf, dass die Vermieter nach der Einzahlung zwar nicht mehr auf ihren Anteil zurückgreifen könnten, da das Geld fortan ausschließlich der Wohnungseigentümergemeinschaft gehöre. Auslösender Moment für diese Einzahlung sei aber nicht die Vermietung, sondern die rechtliche Pflicht jedes Wohnungseigentümers, am Aufbau und an der Aufrechterhaltung einer angemessenen Rücklage für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums mitzuwirken.

Ein Zusammenhang mit der Vermietung entstehe nach Gerichtsmeinung hingegen erst, wenn die Gemeinschaft die angesammelten Mittel für Erhaltungsmaßnahmen verausgabe. Erst zu diesem Zeitpunkt kamen die Mittel der Immobilie zugute. Der BFH hob hervor, dass auch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2020, durch die der Wohnungseigentümergemeinschaft die volle Rechtsfähigkeit zuerkannt wurde, den Zeitpunkt des Werbungskostenabzugs für Zahlungen in die Erhaltungsrücklage nicht vorverlegte.

(aus: Ausgabe 05/2025)

Neues zum Thema Steuern

Wenn Sie ein Unternehmen gründen, müssen Sie für dieses eine Rechtsform wählen. Die Wahl der Rechtsform hat dann Konsequenzen beispielsweise für die Haftung oder die Besteuerung. Diese Entscheidung muss jedoch nicht in Stein gemeißelt sein. Veränderungen können sich zum Beispiel beim Zusammenschluss von zwei Unternehmen (Verschmelzung) oder auch bei der Veräußerung eines Unternehmensteils (Spaltung) ergeben. Im Streitfall lag eine sogenannte Ausgliederung vor.

Das heißt, dass die Anteile an dem übernehmenden Rechtsträger in das Vermögen des ausgliedernden Rechtsträgers übergehen. Das Finanzgericht Baden-Württemberg (FG) musste entscheiden, ob durch die Ausgliederung im Urteilsfall Grunderwerbsteuer anfällt.

A war alleiniger Inhaber des Einzelunternehmens B e.K. (B). Dieses war zu 100 % an der Klägerin, einer grundbesitzenden Kapitalgesellschaft, beteiligt. Im Jahr 2021 gründete A die C GmbH & Co. KG (C), an der er als einziger Kommanditist beteiligt war. Komplementärin war die D Verwaltungs-GmbH, deren Alleingesellschafter ebenfalls A war. Im Jahr 2021 wurde B auf C ausgegliedert. Die Eintragung ins Handelsregister erfolgte in 2022. Das Finanzamt setzte gegenüber der Klägerin aufgrund des Grundbesitzes Grunderwerbsteuer fest.

Die Klage vor dem FG war unbegründet. Die Ausgliederung der Klägerin führt zu einem grunderwerbsteuerpflichtigen Vorgang. Zum Vermögen der Klägerin gehören inländische Grundstücke. A ist als Einzelunternehmer unmittelbarer Altgesellschafter der Klägerin gewesen, da er mit Ablauf des 30.06.2021 zu 100 % an der Klägerin beteiligt war. Durch die Ausgliederung ist die C als neue Alleingesellschafterin der Klägerin als unmittelbare Neugesellschafterin anzusehen.

Es liegt somit ein unmittelbarer Gesellschafterwechsel vor. Nach Ansicht des Senats spielt es keine Rolle, dass lediglich die Beteiligungskette verlängert wurde und der letztlich beteiligte Gesellschafter, A, identisch bleibt. Eine Steuerbefreiung kommt nicht zur Anwendung, da diese nur für Personengesellschaften, nicht aber für Kapitalgesellschaften gilt. Außerdem liegt im Streitfall keine Ausgliederung zur Neugründung, sondern eine Ausgliederung zur Aufnahme vor.

(aus: Ausgabe 05/2025)