Ferienimmobilien: Wann sich Verluste steuerlich geltend machen lassen

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In Deutschland stehen rund 555.000 Ferienhäuser und Ferienwohnungen mit zusammen 2,6 Millionen Betten zur Verfügung. 82 % der Unterkünfte (= 455.000) werden nicht von gewerblichen, sondern von privaten Gastgebern vermietet.

Wer privat ein Ferienhaus, eine Ferienwohnung oder auch nur ein Zimmer im eigenen Haus als Ferienunterkunft vermietet, sollte wissen, dass auch seine Einnahmen aus einer Vermietung steuerpflichtig sind. Es lassen sich unter bestimmten Voraussetzungen aber auch Kosten absetzen, die mit der Vermietung zusammenhängen. Wichtig zu wissen: Wer die Ferienunterkunft teilweise selbst nutzt, kann seine Werbungskosten nur anteilig für die Dauer der Vermietungen absetzen.

Will man Verluste aus der privaten Vermietung einer Ferienunterkunft steuerlich geltend machen, muss eine sog. Einkunftserzielungsabsicht vorliegen. Soll heißen: Man muss mit der Immobilie tatsächlich Geld verdienen wollen. Diese Absicht unterstellt der Fiskus, wenn die Wohnung oder das Haus ausschließlich an Gäste vermietet, zu keiner Zeit selbst genutzt wird und mindestens zu 75 % der ortsüblichen Vermietungszeit belegt ist.

Hinweis: Sind Ferienunterkünfte an einem Ort durchschnittlich an 200 Tagen im Jahr vermietet, muss die eigene Ferienwohnung oder das eigene Ferienhaus also an mindestens 150 Tagen vermietet sein. Wie hoch die durchschnittliche Vermietungsdauer ist, kann das Finanzamt (FA) beim zuständigen Tourismusverband erfragen.

Wer seine Ferienunterkunft hingegen nur teilweise vermietet und ansonsten selbst nutzt oder unentgeltlich Familienmitgliedern oder Freunden überlässt, kann vom FA aufgefordert werden, über einen Zeitraum von 30 Jahren eine sog. Einkünfteprognose bzw. Totalüberschussprognose vorzulegen. Damit soll nachgewiesen werden, dass man langfristig einen Einnahmenüberschuss erwartet. Gelingt dies nicht, behandelt das FA die Einnahmen und Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung anfallen, als rein privat – und dann lassen sich Ausgaben bzw. daraus resultierende Verluste komplett nicht als Werbungskosten absetzen.

Sind die Kriterien für eine Einkunftserzielungsabsicht erfüllt, können u.a. folgende Aufwendungen als Werbungskosten geltend gemacht werden (bei Selbstnutzung nur anteilig): Reinigungskosten, Ausgaben für Werbung, Reparaturkosten, Entgelte für die Aufnahme in ein Gastgeberverzeichnis, Vermittlungsgebühren, Schuldzinsen, Grundbesitzabgaben, Abschreibungen für Haus und Einrichtung sowie Versicherungsbeiträge.

(aus: Ausgabe 07/2025)