Verschenkter Anteil am Mietobjekt: Ohne Schuldübernahme wird Schuldzinsenabzug gekürzt

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Gerade bei hohen Vermögenswerten macht es häufig Sinn, diese schon zu Lebzeiten auf die nächste Generation zu übertragen. Dass bei der vorweggenommenen Erbfolge viele steuerliche Fallstricke lauern, zeigt ein aktueller Fall des Bundesfinanzhofs (BFH), in dem ein Vater seinem Sohn mit warmer Hand einen 2/5tel-Miteigentumsanteil an einem Mietobjekt (Privatvermögen) geschenkt hatte. Der Vater war zuvor Alleineigentümer der Immobilie gewesen und hatte aus der Anschaffung noch eine laufende Darlehensverbindlichkeit zu bedienen.

Mit der Schenkung war keine Schuldübernahme durch den Sohn verbunden. Das Finanzamt vertrat daraufhin den Standpunkt, dass der Vater die Schuldzinsen für seine Darlehensverbindlichkeit ab der Schenkung nur noch zu 3/5tel als (Sonder-)Werbungskosten in der Vater-Sohn-Grundstücksgemeinschaft abziehen darf. Die restlichen, auf den verschenkten Miteigentumsanteil entfallenden Schuldzinsen seien steuerlich verloren.

Der BFH bestätigte diese Sichtweise nun und erklärte, dass durch die schenkweise Übertragung der wirtschaftliche Zusammenhang zwischen 2/5tel der Schuldzinsen und den Vermietungseinkünften gelöst worden sei. Maßgeblich war, dass der Sohn die Schulden des Vaters nicht übernommen hatte. Das Darlehen diente, soweit es auf den verschenkten Anteil entfiel, fortan der Finanzierung der Schenkung und nicht mehr der Finanzierung der Immobilie. Nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung verlieren Schulden ihre Objektbezogenheit und gehen in den privaten Bereich über, wenn ein Eigentümer ein Grundstück unter Zurückbehaltung der Darlehensverpflichtung überträgt.

Hinweis: Der Urteilsfall zeigt, dass Vermögensübertragungen im Wege der vorweggenommenen Erbfolge steuerlich durchaus ihre Tücken haben können. Es empfiehlt sich daher, vor entsprechenden Transaktionen unbedingt steuerfachkundigen Rat einzuholen.

(aus: Ausgabe 07/2025)