Neues zum Thema Steuern

Seit dem 01.01.2025 müssen Unternehmen in Deutschland elektronische Rechnungen (E-Rechnungen) ausstellen. Diese Pflicht besteht, sofern sie gegenüber anderen Unternehmen ihre Waren verkaufen oder Dienstleistungen erbringen (B2B-Bereich).

Bei der E-Rechnungspflicht gibt es zum Glück eine Übergangsfrist: Unternehmen wird für die Umstellung eine zweijährige Frist bis zum 31.12.2026 gewährt. Unternehmen mit einem Vorjahresgesamtumsatz von maximal 800.000 EUR haben sogar bis zum 31.12.2027 Zeit, um auf die elektronische Rechnungsausstellung umzustellen. Ab dem 01.01.2028 tritt diese Verpflichtung dann grundsätzlich für alle Unternehmen in Kraft.

Auch Vermieter können von der neuen E-Rechnungspflicht betroffen sein. Maßgeblich ist hierbei, an wen sie ihre Immobilie vermieten. Nutzen die Mieter die Immobilie privat, gelten diese als Verbraucher und es werden keine E-Rechnungen benötigt. Mietverträge mit Privatpersonen können wie bisher in Papierform ausgestellt werden. Gleiches gilt für Rechnungen; die Papierform ist weiterhin zulässig.

Da Vermieter selbst Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes sind, müssen sie E-Rechnungen seit dem 01.01.2025 aber empfangen und lesen können. Dies gilt unabhängig davon, ob die Vermietung umsatzsteuerpflichtig oder umsatzsteuerfrei erfolgt. Sie müssen die technischen Voraussetzungen für den Empfang von E-Rechnungen erfüllen; hierfür reicht aber ein einfaches E-Mail-Postfach aus.

Nutzt der Mieter die Immobilie gewerblich oder handelt es sich um Montagewohnungen, müssen die Mietparteien die neue E-Rechnungspflicht beachten: Sowohl der Mietvertrag als auch die Nebenkostenabrechnungen sind künftig als E-Rechnung zu stellen und von beiden Seiten zu verarbeiten. Bestehende Mietverträge behalten aber ihre Gültigkeit. Kommt es zu einer Mieterhöhung oder ändern sich Angaben im Mietvertrag, muss für den ersten Monat eine zusätzliche E-Rechnung erstellt werden.

In Deutschland gibt es zwei rechtskonforme Arten von E-Rechnungen mit entsprechenden Softwarelösungen: Sogenannte X-Rechnungen bestehen aus einem XML-Datensatz und können ausschließlich maschinell ausgelesen werden. Sogenannte ZUGFeRD-Rechnungen sind hingegen hybrid, das heißt, sie können sowohl von Menschen als auch von Maschinen gelesen werden. Sie setzen sich aus einem XML-Datensatz und einer herkömmlichen PDF-Datei zusammen.

Hinweis: Vermieter, die umsatzsteuerlich Kleinunternehmer sind, müssen keine E-Rechnung ausstellen, sondern nur deren Empfang sicherstellen. Für Kleinbetragsmieten unter 250 EUR, z.B. für Garagen, dürfen ebenfalls weiterhin Papierrechnungen ausgestellt werden.

Information für:	Hausbesitzer
zum Thema:	übrige Steuerarten

(aus: Ausgabe 06/2025)

Neues zum Thema Steuern

Wenn Sie ein unbebautes Grundstück erwerben und anschließend bebauen lassen, müssen Sie damit rechnen, dass das Finanzamt (FA) nicht nur den bloßen Bodenwert mit Grunderwerbsteuer belastet, sondern auch die Bauerrichtungskosten. Grund hierfür sind die Regelungen zum sogenannten einheitlichen Vertragswerk, nach denen zu prüfen ist, ob der Gegenstand des Erwerbsvorgangs das unbebaute oder das (zukünftig) bebaute Grundstück war.

Nach zwei neuen Urteilen des Bundesfinanzhofs (BFH) erhöhen auch Entgelte für nachträglich vereinbarte Sonderwünsche beim Hausbau die Grunderwerbsteuer, wenn ein rechtlicher Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag besteht. Diese Entgelte können vom FA dann mit einem separaten nachträglichen Steuerbescheid besteuert werden. Nicht besteuert werden dürfen allerdings Hausanschlusskosten, die der Grundstückskäufer bereits nach dem (ursprünglichen) Grundstückskaufvertrag verpflichtend übernehmen muss.

In den beiden zugrunde liegenden Verfahren hatten sich die Bauträger in den Kaufverträgen auch zum Bau der noch nicht errichteten Immobilien verpflichtet. Nach Beginn der Rohbauarbeiten an den jeweiligen Gebäuden hatten die Käufer noch Änderungswünsche bei der Bauausführung geäußert. Das FA hielt die Entgelte für die nachträglichen Sonderwünsche für grunderwerbsteuerpflichtig und erließ entsprechende Grunderwerbsteuerbescheide gegenüber den jeweiligen Käufern.

Der BFH gab dem Amt recht und verwies darauf, dass auch Leistungen zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung gehören würden, die der Erwerber des Grundstücks dem Veräußerer zusätzlich neben der beim Erwerbsvorgang vereinbarten Gegenleistung gewährt. Diese Leistungen dürften separat besteuert werden. Zusätzliche Leistungen, zu denen sich der Käufer bereits bei Abschluss eines Grundstückskaufvertrags verpflichtet, unterlägen hingegen schon im Rahmen der Besteuerung des Immobilienkaufpreises der Grunderwerbsteuer.

Nachträglich vereinbarte Sonderwünsche sind jedoch nur dann steuerpflichtig, wenn sie in einem rechtlichen Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag stehen. Diesen rechtlichen Zusammenhang sah der BFH im ersten Verfahren darin, dass der Käufer laut Kaufvertrag verpflichtet war, die Mehrkosten für nachträgliche Sonderwünsche zu tragen, und er diese nach den vertraglichen Regelungen nicht ohne Weiteres selbst ausführen lassen durfte.

Im zweiten Verfahren war der rechtliche Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag für die nachträglichen Sonderwünsche „Innentüren, Rollladenmotoren, Arbeiten und Materialien für Bodenbeläge“ dadurch gegeben, dass der Kaufvertrag selbst Abweichungen von der Bauausführung nach entsprechender Vereinbarung vorsah.

Hinweis: Wer den Kauf eines Grundstücks samt anschließender Bebauung plant, sollte vorab mit seinem steuerlichen Berater besprechen, welche grunderwerbsteuerlichen Folgen er einkalkulieren muss.

Information für:	Hausbesitzer
zum Thema:	Grunderwerbsteuer

(aus: Ausgabe 06/2025)

Neues zum Thema Steuern

Wenn Sie Einkünfte aus Vermietung erzielen, sind diese nicht automatisch steuerlich zu berücksichtigen. Vor allem wenn Sie nur Verluste erzielen, schaut das Finanzamt genauer hin. Beispielsweise soll so vermieden werden, dass aus der Vermietung einer Ferienwohnung laufend Verluste erzielt werden, die sich steuermindernd auswirken. Daher wird genau darauf geachtet, ob sich über einen bestimmten Zeitraum hinweg insgesamt positive Einkünfte ergeben oder ob die ortsübliche Vermietungszeit gegebenenfalls erheblich unterschritten wurde. Das Finanzgericht Rheinland-Pfalz (FG) musste im Urteilsfall entscheiden, ob die Verluste des Steuerpflichtigen weiterhin in der Einkommensteuererklärung zu berücksichtigen waren.

Die Klägerin erzielte in den Streitjahren Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von fünf Objekten. Für das relevante Objekt erzielte sie seit 2008 nur Verluste. Alle Steuerfestsetzungen waren vorläufig. In 2020 erfolgte eine Prüfung. Nach Ansicht des Prüfers war zu unterscheiden, ob die Ferienwohnungen auch selbst genutzt oder nur an wechselnde Feriengäste vermietet bzw. ansonsten für diese bereitgehalten werden. Er kam zu dem Ergebnis, dass in den Jahren 2008 bis 2011 jeweils 50 % der Kosten als Werbungskosten zu berücksichtigen seien.

In den Jahren 2012 bis 2015 seien die Verluste in voller Höhe steuerlich anzuerkennen. Ab 2016 lagen die Vermietungstage deutlich unter der ortsüblichen Vermietungsauslastung. Dennoch wurden die Verluste in 2016 aufgrund eines renovierungsbedingten Leerstands der Wohnung noch anerkannt, ab 2017 jedoch nicht mehr.

Die Klage vor dem FG war nicht erfolgreich. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich von der Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen, einen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften. Bei Ferienwohnungen gilt dies nur, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen nicht erheblich (das heißt um mindestens 25 %) unterschreitet. Dies ist allerdings keine starre Grenze. Die Absicht, einen Totalüberschuss zu erzielen, kann als sogenannte innere Tatsache nur anhand äußerer Merkmale beurteilt werden. Aus objektiven Umständen muss auf das Vorliegen oder Fehlen der Absicht geschlossen werden. Entscheidend ist die tatsächlich mögliche Bettenauslastung.

In den Jahren 2017 und 2018 lag die Auslastung um mehr als 25 % unter dem Durchschnitt, so dass der Senat keine Einkünfteerzielungsabsicht mehr erkennen konnte. Somit war auch keine Verlustberücksichtigung möglich.

Information für:	Hausbesitzer
zum Thema:	Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 06/2025)

Neues zum Thema Steuern

Wie können Privatpersonen und Unternehmen von der Umsatzsteuerbefreiung für Ausfuhrlieferungen im nichtkommerziellen Reiseverkehr profitieren? Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat hierzu mit Schreiben vom 12.03.2025 ein mit Stand März 2025 aktualisiertes Merkblatt und dazugehöriges Vordruckmuster veröffentlicht. Das aktuelle BMF-Schreiben ersetzt das Schreiben vom 15.03.2022.

Das Merkblatt informiert über die Voraussetzungen und Verfahren für die Steuerbefreiung von Ausfuhrlieferungen, die von Reisenden im nichtkommerziellen Reiseverkehr sowohl innerhalb als auch außerhalb der EU vorgenommen werden. Außerdem bietet es praxisorientierte Hinweise und enthält ein Vordruckmuster für Ausfuhr- und Abnehmerbescheinigungen, die zur Anwendung der Steuerbefreiung erforderlich sind.

Das neue Merkblatt liefert detaillierte Informationen zu den Verfahren, die Unternehmer und Reisende einhalten müssen, um von der Umsatzsteuerbefreiung zu profitieren. Wesentliche Bestandteile des Merkblatts sind die beiden Anlagen. Anlage 1 erläutert die umsatzsteuerrechtliche Abgrenzung zwischen dem EU-Gebiet und dem Drittlandsgebiet. Anlage 2 enthält das Vordruckmuster „Ausfuhr- und Abnehmerbescheinigung für Umsatzsteuerzwecke bei Ausfuhren im nichtkommerziellen Reiseverkehr“.

Die Regelung gewährleistet, dass Privatpersonen, die im nichtkommerziellen Reiseverkehr Waren ausführen, von der Umsatzsteuer befreit werden, sofern sie die erforderlichen Nachweise erbringen. Dies betrifft insbesondere die ordnungsgemäße Dokumentation der Ausfuhr sowie des Abnehmers durch die entsprechenden Bescheinigungen. Unternehmer, die diese Befreiung in Anspruch nehmen möchten, müssen die Vorgaben des BMF beachten und die neuen Vordrucke entsprechend ausfüllen.

Hinweis: Eine Ausfuhrlieferung im nichtkommerziellen Reiseverkehr liegt vor, wenn der Gegenstand der Lieferung für private Zwecke bestimmt ist und er im persönlichen Reisegepäck in das Drittlandsgebiet ausgeführt wird.

Information für:	Unternehmer
zum Thema:	Umsatzsteuer

(aus: Ausgabe 06/2025)

Neues zum Thema Steuern

Wer an einer Landesgrenze lebt, kann sich entscheiden, in welchem Land er arbeiten oder auch wohnen will. Möglich ist es auch, in dem einen Land zu wohnen und in dem anderen zu arbeiten. Damit am Ende nicht beide Länder die Einkünfte besteuern, gibt es sogenannte Doppelbesteuerungsabkommen (DBA), die die Besteuerung regeln und immer nur einem Land das Besteuerungsrecht zuweisen. Im Verhältnis zur Schweiz gibt es zudem spezielle Regelungen für Grenzgänger. Hier ist insbesondere die Anzahl der Tage entscheidend, an denen man nicht zu seinem Wohnsitz zurückgekehrt ist. Im Streitfall musste das Finanzgericht Baden-Württemberg (FG) entscheiden, wie sich eine Teilzeittätigkeit auf die Berechnung auswirkt.

Der Kläger war im Streitjahr in Teilzeit mit einem Beschäftigungsumfang von 90 % bei einer Firma in der Schweiz angestellt. Er hatte eine Wohnung in Deutschland und ein Zimmer in der Schweiz. Der Lebensmittelpunkt lag jedoch bei der Familie in Deutschland. Das Finanzamt versteuerte den gesamten Arbeitslohn in Deutschland. Der Kläger war aber der Ansicht, die Schweiz habe das Besteuerungsrecht, da er kein Grenzgänger sei.

Die Klage vor dem FG war erfolgreich. Deutschland hat nicht das Besteuerungsrecht für die in der Schweiz erzielten Einkünfte aus nichtselbständiger Tätigkeit. Der Kläger ist kein Grenzgänger nach dem DBA. Er ist berufsbedingt an mehr als 54 Tagen (90 % von 60 Tagen aufgrund der Teilzeitbeschäftigung) nicht an seinen Wohnsitz in Deutschland zurückgekehrt. Ein tägliches Überqueren der Grenze zur Schweiz ist für die Begründung der Grenzgängereigenschaft nicht erforderlich, ein gelegentliches Überqueren jedoch nicht ausreichend.

Eine Nichtrückkehr aufgrund der Arbeitsausübung erfolgt dann, wenn dem Steuerpflichtigen eine Rückkehr nach Deutschland nicht möglich oder nicht zumutbar ist. Entscheidend sind die konkreten Umstände des Einzelfalls. Maßgebend für die Auslegung des Begriffs der „Zumutbarkeit der Rückkehr“ sind daher für den Senat die Art der Tätigkeit, der Arbeitsbeginn, das Arbeitsende, die Entfernung und die Zeitdauer für eine Fahrt zwischen inländischer Wohnung und Arbeitsort – und nicht nur die Entfernung oder die Reisezeit. Folglich war der Kläger kein Grenzgänger.

Information für:	Arbeitgeber und Arbeitnehmer
zum Thema:	Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 06/2025)