Neubauprojekte: Auch nachträglich vereinbarte Sonderwünsche können die Grunderwerbsteuer erhöhen

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Wenn Sie ein unbebautes Grundstück erwerben und anschließend bebauen lassen, müssen Sie damit rechnen, dass das Finanzamt (FA) nicht nur den bloßen Bodenwert mit Grunderwerbsteuer belastet, sondern auch die Bauerrichtungskosten. Grund hierfür sind die Regelungen zum sogenannten einheitlichen Vertragswerk, nach denen zu prüfen ist, ob der Gegenstand des Erwerbsvorgangs das unbebaute oder das (zukünftig) bebaute Grundstück war.

Nach zwei neuen Urteilen des Bundesfinanzhofs (BFH) erhöhen auch Entgelte für nachträglich vereinbarte Sonderwünsche beim Hausbau die Grunderwerbsteuer, wenn ein rechtlicher Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag besteht. Diese Entgelte können vom FA dann mit einem separaten nachträglichen Steuerbescheid besteuert werden. Nicht besteuert werden dürfen allerdings Hausanschlusskosten, die der Grundstückskäufer bereits nach dem (ursprünglichen) Grundstückskaufvertrag verpflichtend übernehmen muss.

In den beiden zugrunde liegenden Verfahren hatten sich die Bauträger in den Kaufverträgen auch zum Bau der noch nicht errichteten Immobilien verpflichtet. Nach Beginn der Rohbauarbeiten an den jeweiligen Gebäuden hatten die Käufer noch Änderungswünsche bei der Bauausführung geäußert. Das FA hielt die Entgelte für die nachträglichen Sonderwünsche für grunderwerbsteuerpflichtig und erließ entsprechende Grunderwerbsteuerbescheide gegenüber den jeweiligen Käufern.

Der BFH gab dem Amt recht und verwies darauf, dass auch Leistungen zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung gehören würden, die der Erwerber des Grundstücks dem Veräußerer zusätzlich neben der beim Erwerbsvorgang vereinbarten Gegenleistung gewährt. Diese Leistungen dürften separat besteuert werden. Zusätzliche Leistungen, zu denen sich der Käufer bereits bei Abschluss eines Grundstückskaufvertrags verpflichtet, unterlägen hingegen schon im Rahmen der Besteuerung des Immobilienkaufpreises der Grunderwerbsteuer.

Nachträglich vereinbarte Sonderwünsche sind jedoch nur dann steuerpflichtig, wenn sie in einem rechtlichen Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag stehen. Diesen rechtlichen Zusammenhang sah der BFH im ersten Verfahren darin, dass der Käufer laut Kaufvertrag verpflichtet war, die Mehrkosten für nachträgliche Sonderwünsche zu tragen, und er diese nach den vertraglichen Regelungen nicht ohne Weiteres selbst ausführen lassen durfte.

Im zweiten Verfahren war der rechtliche Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag für die nachträglichen Sonderwünsche „Innentüren, Rollladenmotoren, Arbeiten und Materialien für Bodenbeläge“ dadurch gegeben, dass der Kaufvertrag selbst Abweichungen von der Bauausführung nach entsprechender Vereinbarung vorsah.

Hinweis: Wer den Kauf eines Grundstücks samt anschließender Bebauung plant, sollte vorab mit seinem steuerlichen Berater besprechen, welche grunderwerbsteuerlichen Folgen er einkalkulieren muss.

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zum Thema:	Grunderwerbsteuer

(aus: Ausgabe 06/2025)