Errichtung von Neubauten: Zehnjährige Spekulationsfrist läuft bereits ab Kauf des unbebauten Grundstücks

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Wenn Immobilien des Privatvermögens innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft werden, müssen Veräußerer die erzielte Wertsteigerung als Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften versteuern. Diese Regelung gilt insbesondere für Mietobjekte. Selbstbewohnte Immobilien fallen in der Regel nicht unter diese Frist und können jederzeit steuerfrei veräußert werden.

Bei der Berechnung der Spekulationsfrist kommt es auf den Zeitpunkt an, zu dem das obligatorische Rechtsgeschäft (Kaufvertrag) abgeschlossen worden ist. Unerheblich für die Fristberechnung ist, zu welchem Zeitpunkt das wirtschaftliche Eigentum an dem Grundstück übergegangen ist (Übergang von Nutzen und Lasten).

Wird ein unbebautes Grundstück erworben und anschließend bebaut, stellt sich die Frage, ab wann die Neubauimmobilie steuerfrei verkauft werden kann. Zentral ist in diesen Fällen also die Frage, ab wann die Spekulationsfrist beginnt. Die Antwort: Bei Neubauten ist für den Fristbeginn allein der Tag der notariellen Beurkundung des Grundstückskaufvertrags maßgebend. Es kommt nicht darauf an, wann das neu errichtete Gebäude später baurechtlich genehmigt, fertiggestellt oder erstmals genutzt wurde.

Beispiel: Herr Mustermann erwirbt am 10.01.2023 (Tag der Beurkundung des Kaufvertrags) ein unbebautes Grundstück. Am 15.02.2024 stellt er einen Neubau auf diesem Grundstück fertig. Da das Datum des Grundstückskaufvertrags maßgebend ist, kann die Neubauimmobilie bereits ab dem 11.01.2033 steuerfrei veräußert werden.

Für neu errichtete Gebäude läuft keine eigene Halte- oder Veräußerungsfrist. Sie werden nur dann in die Berechnung des privaten Veräußerungsgewinns einbezogen, wenn die Spekulationsfrist für das Grundstück bei Verkauf noch nicht abgelaufen ist.

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(aus: Ausgabe 08/2023)