Trotz Wohnrecht für einen Dritten: Familienheim erbschaftsteuerfrei erhalten

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Wenn man ein Familienheim erbt, kann dies unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei sein. Unter anderem muss der Erblasser vorher darin gewohnt haben und der Erbe innerhalb einer angemessenen Zeit – in der Regel innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall – in das Haus einziehen. Aber was ist, wenn man nicht in das Haus einziehen kann, weil bereits jemand aufgrund eines Wohnrechts darin wohnt? Muss der Erbe, da ihm ein Einzug innerhalb dieser Frist nicht möglich ist, das Familienheim dann versteuern? Das Finanzgericht Niedersachsen (FG) musste in einem solchen Fall entscheiden.

Der Kläger erbte von seinem Vater unter anderem das Einfamilienhaus, das der Vater bis zu seinem Tod mit der Mutter des Klägers bewohnt hatte. Im Testament ordnete der Vater als Vermächtnis ein lebenslanges Wohnrecht für seine Ehefrau an. Nach seinem Tod lebte diese auch weiterhin in dem Haus. Im Juni 2022 musste sie dessen Nutzung aber aus Gesundheitsgründen aufgeben und zog in ein Pflegeheim. Daraufhin begannen der Kläger und seine Ehefrau mit der Sanierung des Hauses und zogen nach deren Abschluss Ende 2023 in das Haus ein. Das Finanzamt versagte die Steuerbefreiung, da die Selbstnutzung nicht unverzüglich, sondern erst nach Ablauf von sechs Monaten erfolgt sei.

Die Klage vor dem FG war erfolgreich. Die Steuerbefreiung für das Familienheim war zu gewähren. Zwar verlangt das Gesetz eine unverzügliche Selbstnutzung – in der Regel innerhalb von sechs Monaten -, wovon im Einzelfall aber abgewichen werden kann. In einem solchen Fall liegt die Beweislast beim Erben. Die Frist beginnt auch erst zu laufen, wenn der Erbe rechtlich in der Lage ist, das Objekt selbst zu nutzen. Solange seine Mutter ihr Wohnrecht ausübte, war der Kläger an der Selbstnutzung gehindert. Erst mit dem Umzug der Mutter ins Pflegeheim fiel dieses Hindernis weg.

Die Kläger konnten hinreichend dokumentieren, dass sie sich ab diesem Zeitpunkt um eine Selbstnutzung bemühten (z.B. Anfragen bei Handwerkern, Renovierung trotz Lieferschwierigkeiten etc.). Dass der tatsächliche Einzug erst sehr viel später erfolgte, lag an den notwendigen und umfangreichen Renovierungsmaßnahmen, die keinen früheren Einzug ermöglichten.

(aus: Ausgabe 11/2025)