Abschreibungsdauer: Es muss nicht immer ein öffentlich bestellter Gutachter sein

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Wenn Sie ein Gebäude erwerben und dieses anschließend vermieten, können Sie im Rahmen der Gewinnermittlung Abschreibungen für das Gebäude geltend machen. Hierbei werden die Anschaffungskosten auf die voraussichtliche Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt. Der Gesetzgeber hat bestimmte Nutzungsdauern dafür bereits festgelegt. Sie können jedoch auch eine kürzere Nutzungsdauer geltend machen, wenn diese durch einen Sachverständigen glaubhaft dargelegt wird. Dann würden die Anschaffungskosten auf einen kürzeren Zeitraum umgelegt. Im Streitfall erkannte das Finanzamt die vorgelegten Gutachten nicht an, da sie nicht von einem öffentlich bestellten Gutachter stammten. Das Finanzgericht Hamburg (FG) musste daher entscheiden.

Die Klägerin ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die Immobilien in ganz Deutschland besitzt. In den Streitjahren erzielte sie vor allem Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Für vier Immobilien legte sie verschiedene Privatgutachten eines Sachverständigen vor, aus denen kürzere Restnutzungsdauern hervorgingen als die gesetzlich vorgegebenen. Es ergaben sich daher für die Gebäude Abschreibungssätze zwischen 3,23 % und 5,56 %. Das Finanzamt berücksichtigte die Gutachten jedoch nur teilweise.

Die Klage vor dem FG war erfolgreich. Die angefochtenen Feststellungsbescheide für die Jahre 2011 bis 2014 waren rechtswidrig. Die Darlegungs- und Feststellungslast für eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer trage der Steuerpflichtige. Die Nutzungsdauer sei zu schätzen. Eine solche Schätzung verlange nach allgemeinen Grundsätzen keine Gewissheit, sondern vielmehr nur größtmögliche Wahrscheinlichkeit. Der Steuerpflichtige könne sich zur Darlegung der verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer eines zur Einkünfteerzielung genutzten Gebäudes jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheine.

Für die Schätzung der Nutzungsdauer bedürfe es einer sachverständigen Begutachtung, die sich insbesondere zu den individuellen Gegebenheiten des Objekts verhalte. Allein der Umstand, dass der von der Klägerin beauftragte sachverständige Zeuge anders als in anderen bereits durch die Gerichte entschiedenen Fällen weder über eine gesonderte Zertifizierung verfüge noch öffentlich bestellt oder vereidigt sei, könne nicht dazu führen, dass seine Ausführungen keine taugliche Schätzungsgrundlage darstellten.

(aus: Ausgabe 11/2025)