Privates Veräußerungsgeschäft: Grundstücksübertragung mit Schuldübernahme ist teilweise steuerpflichtig

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Wer Immobilien des Privatvermögens innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft, muss den erzielten Wertzuwachs als Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften versteuern (bei Selbstnutzung gibt es Ausnahmen). Als steuerauslösender Verkauf gilt aber nur die entgeltliche Übertragung eines Wirtschaftsguts, nicht jedoch eine Schenkung. Steuerliche Fallstricke lauern jedoch, wenn ein Grundstück zwar ohne Kaufpreisfestlegung übertragen wird, der Erwerber jedoch die darauf lastenden Schulden übernimmt.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat kürzlich entschieden, dass die Grundstücksübertragung in diesem Fall aufgrund der Schuldübernahme teilentgeltlich ist und daher anteilig ein privater Spekulationsgewinn versteuert werden muss. Geklagt hatte ein Vater, der im Jahr 2014 ein Grundstück für 143.950 EUR erworben und teilweise fremdfinanziert hatte. Fünf Jahre später hatte er das Grundstück auf seine Tochter übertragen. Zu diesem Zeitpunkt hatte das Grundstück einen Wert von 210.000 EUR. Die Tochter hatte im Rahmen der Übertragung die noch bestehenden Verbindlichkeiten in Höhe von 115.000 EUR übernommen.

Das Finanzamt teilte den Vorgang in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil auf – ausgehend vom Verkehrswert im Übertragungszeitpunkt. Soweit das Grundstück unter Übernahme der Verbindlichkeiten entgeltlich übertragen worden war, besteuerte es den Vorgang als privates Veräußerungsgeschäft und setzte Spekulationssteuer (Einkommensteuer) gegenüber dem Vater fest.

Der BFH bestätigte diese Berechnung nun und erklärte, dass regelmäßig ein teilentgeltlicher Vorgang vorliege, wenn ein Wirtschaftsgut übertragen wird und zugleich damit zusammenhängende Verbindlichkeiten vom Erwerber übernommen werden. Wird das Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung übertragen, unterfällt der Vorgang hinsichtlich des entgeltlichen Teils als privates Veräußerungsgeschäft der Einkommensteuer.

Hinweis: Bei der Übertragung von Immobiliarvermögen an die nächste Generation sollte daher unbedingt die zehnjährige Spekulationsfrist im Auge behalten werden – auch wenn für die Übertragung kein Kaufpreis, sondern nur eine Schuldübernahme festgelegt wurde.

(aus: Ausgabe 08/2025)