Vermietung: Wann sind Einkünfte aus einer Ferienwohnung steuerlich relevant?

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Wenn Sie Einkünfte aus Vermietung erzielen, sind diese nicht automatisch steuerlich zu berücksichtigen. Vor allem wenn Sie nur Verluste erzielen, schaut das Finanzamt genauer hin. Beispielsweise soll so vermieden werden, dass aus der Vermietung einer Ferienwohnung laufend Verluste erzielt werden, die sich steuermindernd auswirken. Daher wird genau darauf geachtet, ob sich über einen bestimmten Zeitraum hinweg insgesamt positive Einkünfte ergeben oder ob die ortsübliche Vermietungszeit gegebenenfalls erheblich unterschritten wurde. Das Finanzgericht Rheinland-Pfalz (FG) musste im Urteilsfall entscheiden, ob die Verluste des Steuerpflichtigen weiterhin in der Einkommensteuererklärung zu berücksichtigen waren.

Die Klägerin erzielte in den Streitjahren Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von fünf Objekten. Für das relevante Objekt erzielte sie seit 2008 nur Verluste. Alle Steuerfestsetzungen waren vorläufig. In 2020 erfolgte eine Prüfung. Nach Ansicht des Prüfers war zu unterscheiden, ob die Ferienwohnungen auch selbst genutzt oder nur an wechselnde Feriengäste vermietet bzw. ansonsten für diese bereitgehalten werden. Er kam zu dem Ergebnis, dass in den Jahren 2008 bis 2011 jeweils 50 % der Kosten als Werbungskosten zu berücksichtigen seien.

In den Jahren 2012 bis 2015 seien die Verluste in voller Höhe steuerlich anzuerkennen. Ab 2016 lagen die Vermietungstage deutlich unter der ortsüblichen Vermietungsauslastung. Dennoch wurden die Verluste in 2016 aufgrund eines renovierungsbedingten Leerstands der Wohnung noch anerkannt, ab 2017 jedoch nicht mehr.

Die Klage vor dem FG war nicht erfolgreich. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich von der Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen, einen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften. Bei Ferienwohnungen gilt dies nur, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen nicht erheblich (das heißt um mindestens 25 %) unterschreitet. Dies ist allerdings keine starre Grenze. Die Absicht, einen Totalüberschuss zu erzielen, kann als sogenannte innere Tatsache nur anhand äußerer Merkmale beurteilt werden. Aus objektiven Umständen muss auf das Vorliegen oder Fehlen der Absicht geschlossen werden. Entscheidend ist die tatsächlich mögliche Bettenauslastung.

In den Jahren 2017 und 2018 lag die Auslastung um mehr als 25 % unter dem Durchschnitt, so dass der Senat keine Einkünfteerzielungsabsicht mehr erkennen konnte. Somit war auch keine Verlustberücksichtigung möglich.

(aus: Ausgabe 06/2025)