Zweitwohnungsteuer: Der reine Bodenwert darf nicht der Maßstab sein

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Viele Städte und Kommunen in Deutschland erheben eine Zweitwohnungsteuer auf Nebenwohnungen, um zusätzliche Geldquellen zu erschließen. Die Steuer soll Bürger dazu motivieren, ihren Hauptwohnsitz dorthin zu verlegen, da Städte nur für solche Wohnsitze einen Steuerausgleich vom Bund erhalten.

Nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung darf sich die Höhe der Zweitwohnungsteuer nicht allein nach dem reinen Bodenrichtwert der Zweitwohnung bestimmen. Zugrunde liegen dieser Rechtsprechung zwei Fälle aus den Gemeinden Timmendorfer Strand und Hohwacht. Das Schleswig-Holsteinische Oberverwaltungsgericht (OVG) hatte im April 2024 entschieden, dass ein solcher Steuermaßstab gegen das Gebot der Gleichbehandlung aller steuerpflichtigen Zweitwohnungsinhaber verstößt. Durch die Verwendung des reinen Bodenrichtwerts wird der Maßstab zu stark von den in den letzten Jahren extrem gestiegenen Grundstückspreisen geprägt. Dies führt zu ungleichen Verzerrungen in der Steuerbemessung.

In einem weiteren Fall, der die Zweitwohnungsteuer in der Stadt Fehmarn betrifft, hat das OVG nun entschieden, dass Städte und Gemeinden während eines gerichtlichen Verfahrens ihre Steuersatzung ändern und ihre Ausrichtung am reinen Bodenrichtwert aufgeben dürfen. Im zugrunde liegenden Fall hatte die Stadt Fehmarn mit ihrer am reinen Bodenrichtwert orientierten Steuersatzung zunächst vor dem Schleswig-Holsteinischen Verwaltungsgericht „Schiffbruch“ erlitten und während des Berufungsverfahrens ihre Satzung rückwirkend dahingehend geändert, dass der Bodenrichtwert nur noch in einer relativierten Form berücksichtigt wird.

Das OVG entschied, dass eine solche Änderung der Steuersatzung eine rechtswidrige Steuererhebung rückwirkend „heilt“. Die neue Bemessungsmethode wurde vom OVG nicht beanstandet: Demnach fließt der Lagewert der Wohnung nur ein, indem der Bodenrichtwert des Grundstücks, auf dem sich die Zweitwohnung befindet, durch den höchsten Bodenrichtwert im Gebiet der Stadt Fehmarn geteilt wird. Anschließend wird das Ergebnis dieser Teilung mit dem Wert „0,5“ addiert. Dieses Verfahren verletzt nach Gerichtsmeinung nicht mehr den Gleichheitsgrundsatz, denn indem die Bodenrichtwerte zueinander ins Verhältnis gesetzt werden, lässt sich eine übermäßige Spreizung vermeiden.

Hinweis: Die Revision wurde zugelassen. In einem gleichgelagerten Fall der Stadt Tönning wurde bereits Revision zum Bundesverwaltungsgericht eingelegt, so dass nun auf Bundesebene die Maßstabsfragen geklärt werden.

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(aus: Ausgabe 04/2025)