Sparmodell: Wie sich eine Vermietung an Angehörige steuergünstig gestalten lässt

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Wer Wohnraum an nahe Angehörige vermietet, kann sich in den allermeisten Fällen sicher sein, dass sein Mietobjekt von der Mietpartei pfleglich behandelt wird. Sofern die Vermietung vom Finanzamt anerkannt wird, entpuppt sie sich zudem häufig als wahres Steuersparmodell. Die vereinnahmte Miete muss zwar als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung versteuert werden, die Kosten der Immobilie lassen sich aber als Werbungskosten absetzen.

Hinweis: Zu den Werbungskosten gehören die Abschreibung der Anschaffungs- und Kaufnebenkosten für die Immobilie, Kreditzinsen aus der Finanzierung, Hausverwaltungsgebühren sowie Ausstattungs- und Instandhaltungskosten. Auch die eingebaute Küche kann abgeschrieben werden, sofern sie mitvermietet wird. Selbst Anschaffungen, wie ein Rasenmäher für den Mieter, sind absetzbar.

Damit das Mietverhältnis vom Finanzamt anerkannt wird, muss es zuallererst einem Fremdvergleich standhalten, also fremdüblich sein. Da mit einem fremden Mieter ein schriftlicher Vertrag geschlossen wird, sollte mit der Verwandtschaft genauso verfahren werden. Zudem muss der Mietvertrag der Norm entsprechen. Dafür empfiehlt es sich, einen Mustermietvertrag zu verwenden.

Für den vollen Werbungskostenabzug ist es wichtig, dass der Mietvertrag unbefristet geschlossen ist, denn wird der Mietvertrag befristet, ist dem Finanzamt eine Totalüberschussprognose für die Mietdauer vorzulegen. Im Klartext bedeutet dies, dass eine Gewinnerzielungsabsicht nachgewiesen werden muss. Die Finanzverwaltung möchte zudem echtes Geld fließen sehen. Das heißt, dass die monatlichen Mietzahlungen und Betriebskostenabschläge auch tatsächlich vom Mieter an den Vermieter überwiesen werden sollten. Die Kontoauszüge dienen hierfür als Nachweis. Barzahlungen werden vom Finanzamt regelmäßig nicht akzeptiert. Des Weiteren wird vom Vermieter eine jährliche Betriebskostenabrechnung verlangt. Nebenkostennachzahlungen müssen vom Mieter beglichen werden.

Werden alle Formalitäten eingehalten, hängt die Höhe des Werbungskostenabzugs von der Höhe der Miete ab: Ab einer gesetzlich definierten Mindestmiete von 66 % der ortsüblichen Miete ist der volle Werbungskostenabzug garantiert. Entscheidend ist hierbei nicht die Kalt-, sondern die Warmmiete. Liegt die Miete zwischen 50 % und 66 % der Marktmiete, ist für das Finanzamt eine Totalüberschussprognose zu erstellen. Den vollen Werbungskostenabzug gibt es dann nur, wenn mit der Immobilie ein prognostizierter Gewinn nachgewiesen werden kann. Ist die Miete zu günstig, weil sie 50 % unter der ortsüblichen Miete liegt, werden die Werbungskosten nur noch im prozentualen Anteil der gezahlten Miete zur ortsüblichen Miete anerkannt.

Hinweis: Soll ein Steuervorteil aus der Vermietung an nahe Angehörige gezogen werden, müssen die Werbungskosten höher ausfallen als die Mieteinnahmen. Entsteht durch die Vermietung beispielsweise ein Verlust von 5.000 EUR, liegt der Steuervorteil bei einem individuellen Grenzsteuersatz von 37 % bei 1.850 EUR.

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(aus: Ausgabe 06/2024)