Neues zum Thema Steuern

Wenn Sie eine Immobilie vermieten, ist der Gewinn oder Verlust hieraus steuerlich zu berücksichtigen. Die Miete für das Objekt müssen Sie als Einnahmen erfassen. Die Aufwendungen, die Ihnen für das Mietobjekt entstehen, können Sie jedoch im Gegenzug als Werbungskosten geltend machen. Hierzu zählen auch die Abschreibung oder Zinsen für ein Darlehen, um das Objekt zu finanzieren. Wenn Sie ein Darlehen aufgenommen haben und dieses vorzeitig ablösen, kann es sein, dass Sie hierfür eine Gebühr zahlen müssen. Im Streitfall stellte sich für das Finanzgericht Niedersachsen (FG) die Frage, ob diese Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten berücksichtigt werden kann.

Die verheirateten Kläger hatten zwei Darlehen aufgenommen, um zwei Vermietungsobjekte zu finanzieren. Bei beiden Darlehen diente neben dem jeweils finanzierten Objekt eine dritte Immobilie (Y) als Sicherheit. Diese bewohnten die Kläger zunächst selbst und vermieteten sie später. Im Streitjahr veräußerten sie die Immobilie Y.

Da die Bank allerdings nicht bereit war, den Wegfall des „Sicherungsobjekts Y“ hinzunehmen oder durch eine andere Sicherung zu ersetzen, lösten die Kläger die Darlehen vorzeitig ab. Hierbei fielen Vorfälligkeitsentschädigungen an. Das Finanzamt berücksichtigte diese Zahlungen jedoch nicht als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften, sondern sah sie vielmehr in einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Veräußerung der Immobilie Y.

Die Klage vor dem FG war erfolgreich. Entscheidend für die Einordnung als Werbungskosten ist das sogenannte auslösende Moment für die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung. Auslösendes Moment für die Zahlung von Vorfälligkeitsentschädigungen ist der Abschluss der Änderungsvereinbarung mit dem Kreditinstitut, mit der die Darlehenslaufzeit verkürzt wird. Wird ein zur Finanzierung eines vermieteten Grundstücks aufgenommenes Darlehen unter Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung getilgt, das Grundstück jedoch weiterhin zur Vermietung genutzt, ist die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar.

An der Veranlassung der Darlehen hat sich durch deren vorzeitige Ablösung nichts geändert, auch wenn es den Klägern hierbei mehr um den Verkauf des als Sicherheit für die Darlehen dienenden Objekts Y ging. Denn die beiden Darlehen haben nie in einem Veranlassungszusammenhang mit Objekt Y gestanden. Wie die Vorfälligkeitsentschädigungen sind auch die angefallenen Bearbeitungskosten als Werbungskosten zu berücksichtigen.

Information für:	Hausbesitzer
zum Thema:	Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 05/2025)

Neues zum Thema Steuern

Hat ein Unternehmer in einer Rechnung für eine Lieferung oder sonstige Leistung einen höheren Umsatzsteuerbetrag offen ausgewiesen, als er nach dem Umsatzsteuergesetz (UStG) für diesen Umsatz schuldet, so schuldet er auch den ausgewiesenen Mehrbetrag.

Hinweis: Über diesen Grundsatz zum unrichtigen Steuerausweis will der Steuergesetzgeber eine Gefährdung des Umsatzsteueraufkommens verhindern, die sich aus dem Recht zum Vorsteuerabzug des Leistungsempfängers ergeben kann.

Gute Nachrichten hat der Bundesfinanzhof (BFH) zu dieser Thematik nun für Investoren, die Mietobjekte erwerben und damit in laufende Mietverträge mit unrichtigem Steuerausweis eintreten. Die Bundesrichter entschieden, dass ein vom Voreigentümer veranlasster, unrichtiger Steuerausweis in den Mietverträgen nicht dem Neuerwerber zugerechnet werden kann, er diese Steuer somit nicht zurückzahlen muss.

Geklagt hatte eine Investorin, die 2013 bei einer Zwangsversteigerung ein mehrstöckiges Gebäude erworben hatte, das an eine Tagesklinik, eine Physiotherapiepraxis und eine Wohnungsbaugesellschaft vermietet war. Mit dem Erwerb war sie automatisch in die bestehenden Mietverträge eingetreten, in denen jeweils die monatlichen Nettokaltmieten und die darauf entfallende Umsatzsteuer mit dem Zusatz „+ 19 % Mehrwertsteuer“ aufgeführt waren. Da die Vermietungsumsätze zwingend als steuerfrei zu behandeln waren, nahm das Finanzamt die Investorin für die irrtümlich offen ausgewiesene Umsatzsteuer im Erwerbsjahr in Anspruch.

Der BFH lehnte dies jedoch ab und erklärte, dass ein Unternehmer nur für einen unrichtigen Steuerausweis in Anspruch genommen werden könne, wenn er an der Erstellung der Rechnung (hier: der Mietverträge) mitgewirkt habe oder ihm die Ausstellung anderweitig (z.B. als Stellvertreter) zuzurechnen sei. Beides war vorliegend nicht der Fall, denn die Investorin hatte die Steuerbeträge nicht selbst im eigenen Namen unrichtig ausgewiesen. Die Mietverträge waren noch vom Voreigentümer abgeschlossen worden, so dass dieser die Steuerbeträge – im eigenen Namen – unrichtig ausgewiesen hatte.

Auch aus dem Eintritt in die Mietverträge ergibt sich keine Zurechnung, denn damit ist zivilrechtlich nur ein Eintritt in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten verbunden. Diese Regelung dient dem Mieterschutz und führt nicht dazu, dass ein unrichtiger Steuerausweis dem Immobilienerwerber (Neuvermieter) zuzurechnen ist.

Information für:	Hausbesitzer
zum Thema:	Umsatzsteuer

(aus: Ausgabe 05/2025)

Neues zum Thema Steuern

Der Europäische Gerichtshof (EuGH) hat entschieden, dass der Betrag, den ein Werkunternehmer infolge der vorzeitigen Beendigung eines Bauvertrags durch den Werkbesteller erhält, der Mehrwertsteuer unterliegt. Das Urteil basiert auf einem Vorabentscheidungsersuchen des österreichischen Obersten Gerichtshofs und betrifft die Auslegung der Mehrwertsteuersystem-Richtlinie.

In dem verhandelten Fall schlossen zwei österreichische Unternehmen einen Werkvertrag über Bauleistungen. Nachdem die Arbeiten begonnen hatten, kündigte die Auftraggeberin den Vertrag, ohne dass dies auf ein Verschulden des Werkunternehmers zurückzuführen war. Dieser legte daher eine Schlussrechnung vor und forderte eine Restzahlung in Höhe von rund 1,5 Mio. EUR einschließlich Mehrwertsteuer. Hierbei berücksichtigte er seine ersparten Aufwendungen und den Umstand, dass er bereits einen Teil des Vertrags erfüllt hatte. Die Auftraggeberin argumentierte hingegen, dass für nichterbrachte Leistungen keine Mehrwertsteuer anfalle, da kein Leistungsaustausch stattgefunden habe.

Der EuGH entschied, dass der vertraglich geschuldete Betrag, den ein Werkunternehmer bei bzw. trotz vorzeitiger Vertragsbeendigung durch den Auftraggeber erhält, als Entgelt für eine Dienstleistung zu qualifizieren ist und damit sehr wohl der Mehrwertsteuer unterliegt. Das Gericht begründete dies damit, dass eine Gegenleistung für eine wirtschaftliche Tätigkeit vorliegt, sobald ein Werkunternehmer mit der Leistungserbringung begonnen hat und zu deren Fertigstellung bereit war. Ein unmittelbarer Zusammenhang zwischen der erbrachten Dienstleistung und der Zahlung besteht auch dann, wenn der Auftraggeber die Leistung nicht mehr in Anspruch nehmen möchte.

Hinweis: Diese Entscheidung könnte die bisherige umsatzsteuerliche Praxis in Deutschland verändern, insbesondere in der Bauwirtschaft und in Branchen, in denen typischerweise Werkverträge geschlossen werden. Unternehmen sollten die Auswirkungen dieser Rechtsprechung prüfen und ihre Vertragsklauseln sowie Abrechnungen anpassen, um steuerliche Risiken zu vermeiden. Qualifizierte Ansprechpartner hierfür sind die Steuerberater.

Information für:	Unternehmer
zum Thema:	Umsatzsteuer

(aus: Ausgabe 05/2025)

Neues zum Thema Steuern

Im Jahr 2024 wurden in Deutschland rund 120.900 Betriebe gegründet, deren Rechtsform und Beschäftigtenzahl auf eine größere wirtschaftliche Bedeutung schließen lassen. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, waren dies 2,1 % mehr neu gegründete größere Betriebe als im Jahr 2023. Gleichzeitig stieg die Zahl der vollständigen Aufgaben größerer Betriebe um 2,7 % auf rund 99.200. Damit war die Zahl der Betriebsneugründungen auch 2024 noch höher als die Zahl der Betriebsaufgaben.

Hinweis: Von einer größeren wirtschaftlichen Bedeutung eines Betriebs wird ausgegangen, wenn ein Betrieb durch eine juristische Person oder eine Gesellschaft ohne Rechtspersönlichkeit (Personengesellschaft) gegründet bzw. aufgegeben wird. Auch von natürlichen Personen gegründete bzw. aufgegebene Betriebe können hierunter fallen, sofern die Person im Handelsregister eingetragen ist, Arbeitnehmer beschäftigt oder bei der Gründung eine Handwerkskarte besitzt.

Die Gesamtzahl der neu gegründeten Gewerbe war im Jahr 2024 mit rund 594.500 um 0,2 % höher ausgefallen als im Jahr 2023. Die Gesamtzahl aller Gewerbeanmeldungen nahm ebenfalls um 0,2 % auf rund 716.400 zu. Zu den Gewerbeanmeldungen zählen neben Neugründungen von Gewerbebetrieben auch Betriebsübernahmen (z.B. Kauf oder Gesellschaftereintritt), Umwandlungen (zum Beispiel Verschmelzung oder Ausgliederung) und Zuzüge aus anderen Meldebezirken.

Die Gesamtzahl der vollständigen Gewerbeaufgaben war im Jahr 2024 mit rund 503.400 um 3,4 % höher als im Vorjahr. Die Gesamtzahl der Gewerbeabmeldungen stieg um 2,7 % auf rund 619.100. Dabei handelt es sich nicht nur um Gewerbeaufgaben, sondern auch um Betriebsübergaben (z.B. Verkauf oder Gesellschafteraustritt), Umwandlungen oder Fortzüge in andere Meldebezirke.

Information für:	Unternehmer
zum Thema:	übrige Steuerarten

(aus: Ausgabe 05/2025)

Neues zum Thema Steuern

Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, lag das Finanzierungsdefizit des Staates nach vorläufigen Berechnungen im Jahr 2024 bei 118,8 Mrd. EUR. Es lag somit um 15,0 Mrd. EUR höher als noch im Jahr 2023. Gemessen am Bruttoinlandsprodukt (BIP) in jeweiligen Preisen errechnet sich für das Jahr 2024 eine Defizitquote von 2,8 % (2023: 2,5 %).

Mit 62,3 Mrd. EUR entfiel gut die Hälfte des gesamtstaatlichen Finanzierungsdefizits im Jahr 2024 auf den Bund. Allerdings konnte der Bund sein Finanzierungsdefizit damit gegenüber dem Vorjahr um 30,5 Mrd. EUR verringern. Bei Ländern und Gemeinden gab es hingegen deutliche Defizitzuwächse: Das Defizit der Länder verdreifachte sich im Vorjahresvergleich auf 27,3 Mrd. EUR (2023: 9,0 Mrd. EUR).

Das Defizit der Gemeinden erhöhte sich um 7,6 Mrd. EUR auf 18,6 Mrd. EUR. Die Sozialversicherung wies im Jahr 2024 ein Finanzierungsdefizit von 10,6 Mrd. EUR auf, nachdem sie 2023 noch einen Überschuss von 9,0 Mrd. EUR erreicht hatte. Damit verzeichneten erstmals seit dem Jahr 2009 alle vier Teilsektoren des Staates ein Finanzierungsdefizit.

Die Steuereinnahmen des Staates erhöhten sich im Jahr 2024 um 3,5 %. Bei der Mehrwertsteuer wurde ein Zuwachs von 2,4 % verzeichnet, die Einnahmen aus Einkommensteuern stiegen um 3,6 %. Die Sozialbeiträge fielen um 6,5 % höher aus als im Vorjahr.

Die Ausgaben des Staates erhöhten sich im Jahr 2024 allerdings um 5,3 % auf 2.131,6 Mrd. EUR. Sie stiegen damit stärker als die Einnahmen. So erhöhten sich die Zinsausgaben gegenüber dem Vorjahr um 24,2 %. Die monetären Sozialleistungen stiegen um 7,0 %. Dies resultierte in erster Linie aus höheren Ausgaben für Renten und Pensionen. Erheblich mehr wurde auch für das Pflegegeld und für das Bürgergeld ausgegeben. Die sozialen Sachleistungen nahmen um 8,0 % zu.

Information für:	alle
zum Thema:	übrige Steuerarten

(aus: Ausgabe 05/2025)