Immobilien: Wann begründen Erschließungsmaßnahmen einen gewerblichen Grundstückshandel?

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Wenn Sie als Grundstückseigentümer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte kurz nach dem Erwerb verkaufen, geht das Finanzamt von einer gewerblichen Tätigkeit aus. Das bedeutet zugleich, dass für den Gewinn Gewerbesteuer anfällt. Allerdings kann diese Vermutung auch widerlegt werden. Im Streitfall vor dem Finanzgericht Münster ging es zwar ebenfalls um Grundstücksverkäufe, doch waren die Grundstücksflächen ursprünglich Teil eines landwirtschaftlichen Betriebs und mussten erst noch erschlossen werden.

Der land- und forstwirtschaftliche Betrieb der Kläger umfasste diverse Grundstücksflächen, die im neu ausgewiesenen Bebauungsplangebiet der Kommune lagen. Die Kommune beauftragte einen privaten Erschließungsträger, der im eigenen Namen und auf eigene Rechnung handelte. Dieser wiederum schloss Verträge mit den Klägern, in denen die vollständige Übernahme der Kosten geregelt wurde. Die Kläger veräußerten die Baugrundstücke, wobei die Erschließungskosten im Gesamtpreis enthalten waren. Die hieraus resultierenden Gewinne erklärten sie bei den Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft. Des Weiteren bildeten sie (anteilig) Rücklagen. Nach Ansicht des Finanzamts lag jedoch ein der Gewerbesteuer unterliegender gewerblicher Grundstückshandel vor, für den keine Rücklagen gebildet werden durften.

Die Klage gegen diese Einschätzung des Finanzamts war erfolgreich. Die Veräußerung von Grund und Boden, der zum Anlagevermögen eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebs gehöre, stelle ein Hilfsgeschäft der Land- und Forstwirtschaft dar. Grundstücksveräußerungen seien erst dann Gegenstand eines selbständigen gewerblichen Grundstückshandels und nicht mehr landwirtschaftliches Hilfsgeschäft, wenn der Landwirt über die Parzellierung und Veräußerung hinausgehende Aktivitäten entfalte, die darauf gerichtet seien, den zu veräußernden Grundbesitz zu einem Objekt anderer Marktgängigkeit zu machen.

Werde ein Dritter mit der Erschließung beauftragt, so könnten dessen Aktivitäten dem Landwirt nicht zugerechnet werden, wenn Letzterer sich darauf beschränke, die gewerbliche Tätigkeit des Dritten zu ermöglichen. Folglich wurde im Streitfall die Grenze zum Grundstückshandel nicht überschritten.

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(aus: Ausgabe 11/2023)