Einheitlicher Erwerbsgegenstand: Baukosten dürfen nachträglich in Berechnung der Grunderwerbsteuer einbezogen werden

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Wenn Sie ein unbebautes Grundstück erwerben und anschließend bebauen lassen, kann es vorkommen, dass das Finanzamt die Grunderwerbsteuer nicht nur auf den reinen Bodenwert, sondern auch auf die Bauerrichtungskosten berechnet. Ursächlich hierfür ist die ständige Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH), nach der auch Bauerrichtungskosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer eingerechnet werden können, wenn zwischen Grundstückskaufvertrag und Bauvertrag ein rechtlicher oder sachlicher Zusammenhang besteht (sog. einheitlicher Erwerbsgegenstand).

Hinweis: Durch die Einrechnung der Baukosten erhöht sich die Grunderwerbsteuer nicht selten um mehrere Tausend Euro – diese ungeplanten Ausgaben können Bauherren in ernste finanzielle Nöte bringen.

Wird der Bauerrichtungsvertrag erst geschlossen, nachdem der Grundstückskauf abgewickelt ist und das Finanzamt die Grunderwerbsteuer (unter Ansatz des Bodenwerts) festgesetzt hat, kann das Amt berechtigt sein, die ursprüngliche Steuerfestsetzung zu ändern und die Bauerrichtungskosten nachträglich in die Steuerberechnung einzubeziehen – dies geht aus einem neuen Urteil des BFH hervor. Das Gericht wertet den Abschluss des Bauerrichtungsvertrags als ein nachträgliches Ereignis, das die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer auf den Zeitpunkt des Grundstückserwerbs (um die Bauerrichtungskosten) erhöht.

Hinweis: Sofern das Finanzamt die Grunderwerbsteuer zunächst nur auf den reinen Bodenwert berechnet, können Bauherren also nicht davon ausgehen, dass das Amt an der späteren Erhöhung der Grunderwerbsteuer gehindert ist.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Grunderwerbsteuer

(aus: Ausgabe 07/2017)

Ehegatten-Photovoltaikanlage: Wann keine gesonderte und einheitliche Feststellungserklärung nötig ist

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Wenn Sie gemeinsam mit anderen Personen Einkünfte aus einer Quelle erzielen, verlangt das Finanzamt eine sogenannte gesonderte und einheitliche Feststellungserklärung. Darin werden alle Einnahmen und Ausgaben im Zusammenhang mit der Einkunftsquelle erfasst und das Ergebnis wird auf die einzelnen Personen verteilt. Das Finanzamt kann auf eine solche Steuererklärung verzichten, wenn der Fall von geringer Bedeutung ist. Ob das bei einer Ehegatten-Photovoltaikanlage zutrifft, hatte das Finanzgericht Niedersachsen (FG) zu klären.

Ein Ehepaar hatte auf dem gemeinsamen Wohnhaus eine Photovoltaikanlage installiert. Der damit erzeugte Strom wurde teilweise selbst genutzt und teilweise an einen Stromversorger veräußert. In ihrer Einkommensteuererklärung gaben die Eheleute ihren Gewinn an und reichten ferner eine Umsatzsteuer- und eine Gewerbesteuererklärung für die Anlage ein. Eine gesonderte und einheitliche Feststellungserklärung gaben sie nicht ab. Daraufhin schätzte das Finanzamt die Einkünfte anhand der vorliegenden Gewinnermittlung und stellte diese gesondert und einheitlich fest. Die Eheleute waren dagegen der Meinung, ihr Fall sei von geringer Bedeutung.

Das FG gab ihnen recht. Ein Fall von geringer Bedeutung liegt nämlich vor, wenn

  • der Sachverhalt leicht überschaubar ist,
  • die Einkunftshöhe unkompliziert ermittelt und zugeordnet werden kann und
  • keine Gefahr besteht, dass verschiedene Sachbearbeiter widersprüchliche Entscheidungen über denselben Fall fällen würden.

Im Streitfall waren Einkunftsart und Beteiligungsverhältnisse unstreitig und die Anzahl der Geschäftsvorfälle mit der Photovoltaikanlage übersichtlich. Das Finanzamt sah die Gefahr vielmehr darin, dass für die Umsatzsteuererklärung ein anderer Sachbearbeiter zuständig war als für die Einkommensteuererklärung.

Dieser Einschätzung folgte das FG jedoch nicht, denn der Gesetzgeber sieht eher solche Fälle als gefährlich an, in denen – anders als im Streitfall – unterschiedliche Finanzämter für die Beteiligten zuständig sind. Es lag also ein Fall von geringer Bedeutung vor.

Hinweis: Wenn Sie in einem ähnlichen Fall keine Feststellungserklärung abgeben wollen, sollten Sie bei Ihrem Finanzamt zumindest einen Bescheid beantragen, dass Sie keine Erklärung abgeben müssen. Dann sind Sie auf der sicheren Seite.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: übrige Steuerarten

(aus: Ausgabe 07/2017)

Vermietungsverluste: Teilweise keine Einkünfteerzielungsabsicht bei Teil-Leerstand

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Damit eine Vermietung (oder Verpachtung) steuerlich anerkannt wird, muss der Vermieter den subjektiven Willen haben, mit seiner Tätigkeit positive Einkünfte zu erzielen. Das heißt, dass die Kosten auf lange Sicht durch die Erträge gedeckt sein müssen. Der Grund ist einfach: Wenn die Vermietung anerkannt ist, mindern die Verluste bei einer Unterdeckung die Einkommensteuerlast. Hat ein Vermieter aber gar nicht die Absicht, positive Einkünfte zu erzielen, betreibt er die Vermietung als „Privatvergnügen“ und hat keinen Anspruch auf eine Minderung seiner Steuerlast.

Dies bedeutet aber nicht, dass langjährige Verluste niemals anerkannt würden. Bei einer dauerhaften Vermietung an fremde Dritte gehen die Finanzbehörden nämlich typisierend davon aus, dass eine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt. Diese Unterstellung basiert auf der Annahme, dass fremde Dritte sich gegenseitig nichts schenken. Vermietungen an nahestehende Personen müssen dagegen regelmäßig dem „Fremdvergleich“ standhalten. Dabei wird geprüft, ob das Mietverhältnis mit einem fremden Dritten in der gleichen Weise vereinbart und durchgeführt worden wäre.

Im Fall einer aus zwei Personen bestehenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) musste noch genauer hingeschaut werden: Einer der Gesellschafter hatte eine der beiden Etagen in einem Haus gemietet, welches der GbR gehörte. Da er als Finanzberater tätig war, nutzte er diese Etage als Büro, während die andere Etage wegen datenschutzrechtlicher Bedenken unvermietet blieb. Den Verlust, den die GbR mit der Vermietung des Hauses erzielte, wollte das Finanzamt nicht anerkennen.

Das Finanzgericht Münster (FG) traf schließlich die folgende Entscheidung:

  • Für die leerstehende Wohnung im Obergeschoss bestand keine Einkünfteerzielungsabsicht. Die hierauf entfallenden Kosten konnten steuerlich gar nicht geltend gemacht werden.
  • Die Kosten und Erlöse aus der vermieteten Wohnung im Untergeschoss wurden dagegen anteilig dem anderen Gesellschafter zugeordnet. Denn eine Vermietung an sich selbst ist steuerlich unzulässig und die Einkünfteerzielungsabsicht kann auch teilweise gelten.

Um ihre Einkünfteerzielungsabsicht auch für die Wohnung im Obergeschoss glaubhaft zu machen, hätte die GbR das Haus umbauen und so auch die obere Wohnung vermietbar machen müssen. Hindernisse wie die angeführten Datenschutzbedenken sind laut FG zu beseitigen.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 07/2017)

Baufällige Wohnung: Vermieter kann Verluste bei handlungsunfähiger Eigentümergemeinschaft nicht absetzen

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Baufällige Wohnung: Vermieter kann Verluste bei handlungsunfähiger Eigentümergemeinschaft nicht absetzen

Schreibt ein Mietobjekt rote Zahlen, ist der Vermieter in der Regel daran interessiert, diese Verluste steuerlich abzusetzen – er folgt dem Motto „Geteiltes Leid ist halbes Leid“.

Dass der Fiskus Vermietungsverluste nicht in jedem Fall anerkennt, zeigt ein neuer Fall des Bundesfinanzhofs (BFH), in dem ein privater Vermieter mit dem Kauf einer Eigentumswohnung ein extremes Fehlinvestment eingegangen war. Er hatte im Jahr 1993 für 180.000 DM eine Eigentumswohnung in einem Sechsparteienhaus erworben, das in einem vollkommen desolaten und maroden Zustand war. Vermietungseinnahmen erzielte er daraus nur in den ersten drei Jahren nach dem Kauf (aufgrund einer Mietgarantie des Verkäufers), danach stand die Wohnung durchgehend leer. Eine von der Eigentümergemeinschaft im Jahr 1999 beschlossene Sanierung schlug fehl, weil die Hausverwaltung die Geldmittel hierfür veruntreut hatte. Jahre später wurden zwar die alten Elektroheizungen ausgebaut, aber nicht durch eine neue Heizungsanlage ersetzt. Weil die Eigentümerverhältnisse in der Folgezeit unklar und etliche Miteigentümer des Hauses zudem unbekannt verzogen waren, war die Eigentümergemeinschaft daraufhin über Jahre handlungsunfähig und konnte keine weitergehende Sanierung beschließen.

Nachdem das Finanzamt die Verluste des Vermieters von insgesamt 36.000 EUR für die Jahre 2006 bis 2010 aberkannt hatte, wollte der Vermieter den Verlustabzug vor dem BFH durchsetzen, scheiterte damit jedoch auf ganzer Linie.

Die Bundesrichter bestätigten das vorinstanzliche Finanzgericht, das dem Vermieter die für den Verlustabzug erforderliche Einkünfteerzielungsabsicht abgesprochen hatte. Das Gericht verwies darauf, dass sich die Wohnung in den Streitjahren in einem nicht vermietbaren Zustand befunden hatte. Zwar hatte sich der Vermieter durchaus um eine Sanierung und Fertigstellung seiner Wohnung bemüht, indem er beispielsweise die (später veruntreuten) Mittel zur Sanierung anteilig beigesteuert hatte –  er war allerdings aufgrund der handlungsunfähigen Eigentümergemeinschaft nicht in der Lage gewesen, eine Vermietung zu erreichen. Er hatte nicht die rechtliche und tatsächliche Möglichkeit, die Betriebsbereitschaft des Objekts herzustellen.

Hinweis: Im Jahr 2008 hatte der Vermieter einen Makler mit der Vermietung des Objekts beauftragt, was durchaus als Indiz für eine bestehende Einkünfteerzielungsabsicht herangezogen werden kann. Der BFH verwies jedoch darauf, dass diese Vermietungsbemühungen aufgrund des desolaten Zustands der Wohnung nicht ernsthaft und nachhaltig gemeint gewesen sein konnten.

Information für:Hausbesitzer
zum Thema:Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 07/2017)

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6b-Rücklage: Verlängerung der Investitionsfrist setzt Baubeginn voraus

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6b-Rücklage: Verlängerung der Investitionsfrist setzt Baubeginn voraus

Grundsätzlich will der Gesetzgeber mit dem Einkommensteuergesetz sicherstellen, dass Steuerpflichtige ihre Steuern bezahlen. Allerdings gibt es auch Regeln, mit denen er Anreize für ein bestimmtes Verhalten schaffen will – beispielsweise mit der sogenannten 6b-Rücklage. Veräußert man ein Grundstück, hat man die Möglichkeit, den Veräußerungsgewinn nicht zu versteuern, sondern die 6b-Rücklage in Anspruch zu nehmen. Bedingung ist, dass man innerhalb von vier Jahren ein neues Gebäude oder Grundstück anschafft. Verlängern kann man diese Frist um zwei Jahre, sofern man ein neues Gebäude errichtet.

Das wollte auch ein Unternehmer aus Bayern tun. Nach der Veräußerung eines Grundstücks im Jahr 2005 stellte er eine 6b-Rücklage in seiner Bilanz ein. Allerdings beauftragte er erst 2009 – kurz vor Ablauf der vierjährigen Investitionsfrist – einen Architekten, um den Bau eines neuen Gebäudes zu planen.

Zu spät, wie das Finanzgericht München befand. Denn die Fristverlängerung auf sechs Jahre kann man nur dann in Anspruch nehmen, wenn man innerhalb von vier Jahren mit der Herstellung des Gebäudes beginnt. Zwar muss hierzu lediglich der Bauantrag gestellt worden sein, allerdings muss man das Gebäude bereits hinreichend konkret geplant haben. Im Streitfall hatte der Architekt erst 13,5 Stunden investiert: Noch nicht einmal ein erster grober Entwurf war vorhanden. Zu wenig, um den Beginn der Gebäudeherstellung noch im vierjährigen Investitionszeitraum zu verorten. Die 6b-Rücklage wurde daher rückwirkend aberkannt und zuzüglich Zinsen aufgelöst.

Information für:Hausbesitzer
zum Thema:Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 07/2017)

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