Bodenrichtwert: Eine Frage der richtigen Zuordnung

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Die Grundsteuerreform 2022 hat für Eigentümer bedeutende Änderungen mit sich gebracht. Seit dem 01.01.2022 wurden bzw. werden alle Grundstücke neu bewertet. Bei der Bewertung von unbebauten Grundstücken war bzw. ist die Fläche mit dem jeweils geltenden Bodenrichtwert zu multiplizieren. Es gibt Bodenrichtwertzonen, bei denen es nicht nur einen, sondern zwei Bodenrichtwerte gibt – nämlich einen für baureifes Land und einen für Land- und Forstwirtschaft.

Im Streitfall ging das Finanzamt (FA) davon aus, dass keiner der Werte greife. Insbesondere nicht der für Land- und Forstwirtschaft, da kein Betrieb der Land- und Forstwirtschaft auf dem Grundstück geführt werde. Das Finanzgericht Düsseldorf (FG) musste nun letztlich entscheiden, welcher Bodenrichtwert anzusetzen ist.

Die Kläger bewohnen ein Hausgrundstück in C. Dabei handelt sich um eine Siedlung im Außenbereich. Auf der einen Seite des Hauses verläuft die Straße, auf der anderen befindet sich ihr Flurstück N01. Das Flurstück N01 befindet sich zum 01.01.2022 in einer weitläufigen Bodenrichtwertzone, die für eine landwirtschaftliche Nutzung 5,50 EUR/qm und für baureifes Land im Außenbereich einen Bodenrichtwert von 90 EUR/qm ausweist. Das FA bewertete das Flurstück mit einem Bodenrichtwert von 90 EUR/qm und setzte den Grundsteuerwert daher auf 91.800 EUR fest. Nach Ansicht der Kläger war jedoch nur ein Bodenrichtwert von 5,50 EUR/qm anzusetzen, da es sich nicht um baureifes Land handele.

Die Klage vor dem FG war erfolgreich. Das FA hatte zu Unrecht nicht den Bodenrichtwert von 5,50 EUR/qm berücksichtigt. Der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke ermittle sich regelmäßig durch Multiplikation ihrer Fläche mit dem jeweiligen Bodenrichtwert. Sei in einer Bodenrichtwertzone mehr als ein Bodenrichtwert möglich, müsse nach dem Gesetz grundsätzlich eine eindeutige Zuordnung der Grundstücke zum jeweiligen Bodenrichtwertgrundstück gewährleistet bleiben.

Im Streitfall waren für das Flurstück zwei unterschiedliche Bodenrichtwerte abhängig vom Entwicklungszustand „baureifes Land im Außenbereich“ sowie „Land- und Forstwirtschaft“ möglich. Da das Flurstück N01 nicht „baureif“ sei, komme nur eine Einordnung als „Land- und Forstwirtschaft“ in Betracht. Entscheidend sei, dass es land- und forstwirtschaftlich nutzbar sei, nicht ob eine solche Nutzung tatsächlich stattfinde. Zudem hätten die Kläger belegt, dass auf absehbare Zeit keine Entwicklung zu einer Bauerwartung bestehe.

(aus: Ausgabe 12/2025)