Eintritt in Mietverträge: Grundstückskäufer haftet nicht für unrichtigen Steuerausweis des Voreigentümers
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Hat ein Unternehmer in einer Rechnung für eine Lieferung oder sonstige Leistung einen höheren Umsatzsteuerbetrag offen ausgewiesen, als er nach dem Umsatzsteuergesetz (UStG) für diesen Umsatz schuldet, so schuldet er auch den ausgewiesenen Mehrbetrag.
Hinweis: Über diesen Grundsatz zum unrichtigen Steuerausweis will der Steuergesetzgeber eine Gefährdung des Umsatzsteueraufkommens verhindern, die sich aus dem Recht zum Vorsteuerabzug des Leistungsempfängers ergeben kann.
Gute Nachrichten hat der Bundesfinanzhof (BFH) zu dieser Thematik nun für Investoren, die Mietobjekte erwerben und damit in laufende Mietverträge mit unrichtigem Steuerausweis eintreten. Die Bundesrichter entschieden, dass ein vom Voreigentümer veranlasster, unrichtiger Steuerausweis in den Mietverträgen nicht dem Neuerwerber zugerechnet werden kann, er diese Steuer somit nicht zurückzahlen muss.
Geklagt hatte eine Investorin, die 2013 bei einer Zwangsversteigerung ein mehrstöckiges Gebäude erworben hatte, das an eine Tagesklinik, eine Physiotherapiepraxis und eine Wohnungsbaugesellschaft vermietet war. Mit dem Erwerb war sie automatisch in die bestehenden Mietverträge eingetreten, in denen jeweils die monatlichen Nettokaltmieten und die darauf entfallende Umsatzsteuer mit dem Zusatz „+ 19 % Mehrwertsteuer“ aufgeführt waren. Da die Vermietungsumsätze zwingend als steuerfrei zu behandeln waren, nahm das Finanzamt die Investorin für die irrtümlich offen ausgewiesene Umsatzsteuer im Erwerbsjahr in Anspruch.
Der BFH lehnte dies jedoch ab und erklärte, dass ein Unternehmer nur für einen unrichtigen Steuerausweis in Anspruch genommen werden könne, wenn er an der Erstellung der Rechnung (hier: der Mietverträge) mitgewirkt habe oder ihm die Ausstellung anderweitig (z.B. als Stellvertreter) zuzurechnen sei. Beides war vorliegend nicht der Fall, denn die Investorin hatte die Steuerbeträge nicht selbst im eigenen Namen unrichtig ausgewiesen. Die Mietverträge waren noch vom Voreigentümer abgeschlossen worden, so dass dieser die Steuerbeträge – im eigenen Namen – unrichtig ausgewiesen hatte.
Auch aus dem Eintritt in die Mietverträge ergibt sich keine Zurechnung, denn damit ist zivilrechtlich nur ein Eintritt in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten verbunden. Diese Regelung dient dem Mieterschutz und führt nicht dazu, dass ein unrichtiger Steuerausweis dem Immobilienerwerber (Neuvermieter) zuzurechnen ist.
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(aus: Ausgabe 05/2025)
