Veräußerungsgewinn: Wie wirkt sich eine Teilvermietung auf die Freistellung aus?

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Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, nachdem Sie es weniger als zehn Jahre in Ihrem Besitz hatten, kann dies zu einem steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn führen. Dies ist der Fall, wenn Sie das Haus nicht selbst bewohnt, sondern vermietet haben. Aber wie ist es eigentlich, wenn Sie das Haus zwar selbst bewohnt haben, jedoch ab und zu ein einzelnes Zimmer vermietet haben? Führt dies auch dazu, dass ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entsteht? Das Finanzgericht Niedersachsen (FG) hatte in einem solchen Fall zu entscheiden.

Die Kläger sind verheiratet und werden zusammen veranlagt. Am 12.04.2011 erwarben sie ein Reihenhaus, welches sie selbst bewohnten. In den Jahren 2012 bis 2017 vermieteten sie einzelne Zimmer tageweise (ca. 12 bis 25 Tage pro Jahr) an Messegäste. Daraus erzielten sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. In der übrigen Zeit nutzen sie die Zimmer als Kinderzimmer. Im November 2017 wurde das Haus verkauft. Das Finanzamt ging aufgrund der zeitweisen Vermietung einzelner Zimmer von einem steuerpflichtigen Veräußerungsgeschäft aus. Da das Gebäude teils zu eigenen Wohnzwecken genutzt und teils fremdvermietet worden sei, sei nur eine teilweise Freistellung möglich.

Die Klage vor dem FG war erfolgreich. Das Haus wurde ihm zufolge im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nur zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Eine tageweise entgeltliche Vermietung von Zimmern ändere daran nichts. Beurteilt wird das gesamte Gebäude als einheitliches Wirtschaftsgut. Durch die zeitweise Zimmervermietung entsteht kein selbständiges Wirtschaftsgut. Bei einem Arbeitszimmer ist dies auch nicht der Fall. Das Haus ist insgesamt von der Besteuerung auszunehmen. Nach dem Gesetzeswortlaut muss nicht das gesamte Gebäude zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Es kommt nämlich bei der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nicht auf die räumliche, sondern auf die zeitliche Ausschließlichkeit an. Eine tageweise Vermietung des ansonsten eigengenutzten Gebäudes ist unschädlich. Die Eigennutzung überwiegt die Fremdnutzung im Sachverhalt deutlich.

Hinweis: Gegen das Urteil wurde Revision eingelegt. Sprechen Sie uns an, wenn bei Ihnen ein ähnlicher Sachverhalt vorliegt und das Finanzamt Steuern erhoben hat.

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(aus: Ausgabe 04/2022)