Neues zum Thema Steuern

Man weiß ja: Bei einer Erbschaft kann Erbschaftsteuer anfallen. Erbt man ein Haus, kann man den zu besteuernden Wert desselben auf zweierlei Wegen ermitteln: entweder über den Bedarfswert, der unter anderem von der erzielten Jahresmiete abhängt, oder über Vergleichswerte ähnlicher Immobilien. Wie zu verfahren ist, wenn sich diese beiden Werte stark unterscheiden, musste das Finanzgericht Köln (FG) unlängst entscheiden.

Zum Nachlass an eine Erbengemeinschaft gehörte eine im Jahr 1928 errichtete Doppelhaushälfte. In ihrer Erklärung zur Feststellung des Bedarfswerts bezifferte die Erbengemeinschaft den Sachwert des Grundstücks mit 173.053 EUR. Das Finanzamt stellte den Wert im Bescheid über die „gesonderte und einheitliche Feststellung“ dagegen unter Anwendung des Vergleichswertverfahrens mit 312.420 EUR fest. Dabei ging es vom Mittelwert der Kaufpreisspanne eines Grundstücksmarktberichts des örtlichen Gutachterausschusses aus. Die Erbengemeinschaft beanstandete die Anwendung des Vergleichswertverfahrens und beantragte eine Aussetzung der Vollziehung des Feststellungsbescheids.

Diesen Antrag lehnte das Finanzamt ab. Als Begründung gab es an, dass der Gesetzgeber die Ermittlung von Vergleichsfaktoren den Gutachterausschüssen aufgegeben habe. Eine Überprüfung dieser Vergleichsfaktoren sei nur auf offenbare Unrichtigkeiten beschränkt möglich. Außerdem sei die Antragstellerin nicht bereit, einen niedrigeren Wert nachzuweisen.

Das FG sah den Antrag der Erbengemeinschaft dagegen als begründet an: Es bestünden ernstliche Zweifel am Bescheid über die gesonderte und einheitliche Feststellung des Grundbesitzwerts. Denn es sei unsicher, ob der ausgewiesene Mittelwert der Kaufpreisspanne als Vergleichsfaktor herangezogen werden könne. Grundbesitzwerte seinen gesondert festzustellen, wenn sie für die Erbschaftsteuer notwendig seien. Ein- und Zweifamilienhäuser seien grundsätzlich im Vergleichswertverfahren zu bewerten. Hierbei seien Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, die hinsichtlich der wertbeeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück vergleichbar seien. Vergleichsfaktoren seien aber nur dann geeignet, wenn die Grundstücksmerkmale der ihnen zugrundeliegenden Grundstücke hinreichend mit denen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmten bzw. die Abweichungen in sachgerechter Weise durch Zu- oder Abschläge berücksichtigt werden könnten.

Im Streitfall wurde jedoch unter anderem nicht zwischen mittlerer und guter Wohnlage unterschieden. Auch fehlte eine Differenzierung nach den Baujahresspannen. Vielmehr wurden die gemittelten Verkaufspreise aus Verkäufen der Baujahre 1900 bis 2010 abgeleitet. Die Vollziehung des Bescheids über die gesonderte und einheitliche Feststellung des Grundbesitzwerts wurde daher ausgesetzt.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Erbschaft-/Schenkungsteuer

(aus: Ausgabe 11/2019)