Immobilienbewertung: Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts eines Miteigentumsanteils

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Wenn Sie eine Immobilie im Wege der Schenkung oder Erbschaft erhalten, ist dies in der Regel steuerpflichtig. Es sei denn, Sie können die Vergünstigung für Familienheime in Anspruch nehmen. Ist dies nicht der Fall, muss natürlich ein realistischer Wert der Schenkungsteuer zugrunde gelegt werden. Hat das Finanzamt einen Wert ermittelt, mit dem Sie nicht einverstanden sind, können Sie mittels eines Gutachtens einen niedrigeren Wert nachweisen. Was ist jedoch, wenn das Finanzamt dem nicht folgt? Im Streitfall musste das Finanzgericht Münster (FG) darüber entscheiden, ob der vom Gutachter ermittelte Wert inklusive eines von ihm vorgenommenen Abschlags anzuwenden ist.

Im zugrundeliegenden Fall ging es um ein 651 qm großes und mit einem Zweifamilienhaus nebst Anbau und Garagen bebautes Grundstück. Der Kläger erwarb daran als Vermächtnis einen Miteigentumsanteil von 50 %. Den anderen Miteigentumsanteil von 50 % hielt eine ungeteilte Erbengemeinschaft (der Kläger und sein Bruder). Laut Gutachten war vom hälftigen Verkehrswert im Wege der Marktanpassung ein Abschlag vorzunehmen, weil der Erwerb eines Miteigentumsanteils für Dritte mit erheblichen Risiken verbunden sei (z.B. eingeschränkte Verfügungsgewalt). Das Finanzamt erkannte jedoch den Abschlag nicht an.

Die dagegen gerichtete Klage vor dem FG war erfolgreich. Der Kläger habe den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts erbracht. Nach dem Gesetz werde dieser Nachweis nicht nur für das Volleigentum zugelassen, sondern auch für Bruchteile davon. Dies ergebe sich daraus, dass auf den gemeinen Wert der zu bewertenden wirtschaftlichen Einheit abgestellt werde. Das Gutachten des Klägers sei geeignet, den niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Es sei im Ergebnis plausibel. Dass das Volleigentum den Ausgangspunkt für die Verkehrswertermittlung dargestellt habe, sei im Sachverhalt unproblematisch. Die rechnerische Ableitung des gemeinen Werts des Miteigentumsanteils sei für das Gericht ebenfalls plausibel und nachvollziehbar. Die Berücksichtigung eines Marktanpassungsabschlags entspreche den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung. Die Höhe des Abschlags sei auch hinreichend konkret begründet.

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(aus: Ausgabe 06/2023)