Beginn der Verjährungsfrist für eine Betriebskostennachforderung des Vermieters

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich in einer Entscheidung mit den Fragen zu befassen, wann die Verjährungsfrist für eine Betriebskostennachforderung des Vermieters beginnt und ob sich der Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung für bestimmte Positionen eine Nachberechnung vorbehalten kann.
In dem entschiedenen Fall erbrachte ein Mieter neben der Miete Vorauszahlungen auf die Nebenkosten. Über diese rechnete der Vermieter unter anderem für die Jahre 2002 bis 2006 ab, wobei er sich eine Nachberechnung im Hinblick auf eine zu erwartende rückwirkende Neufestsetzung der Grundsteuer vorbehielt. Das zuständige Finanzamt setzte die Grundsteuer mit Bescheid vom 3.12.2007 rückwirkend für die Jahre ab 2002 fest. Die unter dem 30.1.2008 vorgenommene Nachberechnung der Grundsteuer für die Jahre 2002 bis 2006 führte zu einer Nachforderung in Höhe von ca. 1.100 €.

Die BGH-Richter kamen zu dem Entschluss, dass die Verjährungsfrist für eine Betriebskostennachforderung des Vermieters nicht bereits mit der Erteilung der Abrechnung in Gang gesetzt wird, in der sich der Vermieter die Nachberechnung vorbehalten hat, sondern erst dann, wenn der Vermieter auch Kenntnis von den die Nachforderung begründenden Umständen erlangt hat.

Sie führten in ihrer Begründung aus, dass die im Bürgerlichen Gesetzbuch aufgeführten Regelungen zu Betriebskosten den Vermieter nicht daran hindern, sich bei der Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der Positionen, die er ohne sein Verschulden nur vorläufig abrechnen kann, eine Nachberechnung vorzubehalten. Die Regelung sieht zwar nach einer bestimmten Frist den Ausschluss von Nachforderungen vor und soll dadurch den Vermieter zu einer fristgerechten Abrechnung anhalten. Sie enthält aber ausdrücklich eine Ausnahme für den Fall, dass der Vermieter ohne sein Verschulden nicht rechtzeitig abrechnen kann.

Da im vorliegenden Fall der Vermieter erst durch den Bescheid des Finanzamts vom 3.12.2007 von den anspruchsbegründenden Tatsachen Kenntnis erlangt hat und seine Forderung daher nicht verjährt ist, durfte eine Nachberechnung erfolgen.