Einheitlicher Erwerbsgegenstand: Baukosten dürfen nachträglich in Berechnung der Grunderwerbsteuer einbezogen werden

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Wenn Sie ein unbebautes Grundstück erwerben und anschließend bebauen lassen, kann es vorkommen, dass das Finanzamt die Grunderwerbsteuer nicht nur auf den reinen Bodenwert, sondern auch auf die Bauerrichtungskosten berechnet. Ursächlich hierfür ist die ständige Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH), nach der auch Bauerrichtungskosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer eingerechnet werden können, wenn zwischen Grundstückskaufvertrag und Bauvertrag ein rechtlicher oder sachlicher Zusammenhang besteht (sog. einheitlicher Erwerbsgegenstand).

Hinweis: Durch die Einrechnung der Baukosten erhöht sich die Grunderwerbsteuer nicht selten um mehrere Tausend Euro – diese ungeplanten Ausgaben können Bauherren in ernste finanzielle Nöte bringen.

Wird der Bauerrichtungsvertrag erst geschlossen, nachdem der Grundstückskauf abgewickelt ist und das Finanzamt die Grunderwerbsteuer (unter Ansatz des Bodenwerts) festgesetzt hat, kann das Amt berechtigt sein, die ursprüngliche Steuerfestsetzung zu ändern und die Bauerrichtungskosten nachträglich in die Steuerberechnung einzubeziehen – dies geht aus einem neuen Urteil des BFH hervor. Das Gericht wertet den Abschluss des Bauerrichtungsvertrags als ein nachträgliches Ereignis, das die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer auf den Zeitpunkt des Grundstückserwerbs (um die Bauerrichtungskosten) erhöht.

Hinweis: Sofern das Finanzamt die Grunderwerbsteuer zunächst nur auf den reinen Bodenwert berechnet, können Bauherren also nicht davon ausgehen, dass das Amt an der späteren Erhöhung der Grunderwerbsteuer gehindert ist.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Grunderwerbsteuer

(aus: Ausgabe 07/2017)

Grunderwerbsteuer: Anteilsvereinigung nach Schenkung im Fokus

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Gesellschaftsrechtliche Umstrukturierungen ziehen häufig komplexe steuerrechtliche Folgen nach sich. Gehört zum Vermögen der betroffenen Gesellschaft inländischer Grundbesitz, müssen alle Beteiligten auch grunderwerbsteuerliche Auswirkungen einkalkulieren.

Ein aktueller Urteilsfall des Bundesfinanzhofs (BFH) zeigt, welche teuren Konsequenzen sich allein aus grunderwerbsteuerlicher Sicht ergeben können: Im vorliegenden Fall war ein Vater Alleingesellschafter einer grundbesitzenden GmbH gewesen. Im Jahr 2008 hatte er seinen Geschäftsanteil in vier (gleich hohe) Anteile aufgeteilt und im Wege der vorweggenommenen Erbfolge an seine vier Töchter verschenkt. Nach den Regelungen im Übertragungsvertrag waren die Töchter verpflichtet gewesen, ihre erhaltenen Teilgeschäftsanteile innerhalb einer Dreimonatsfrist in eine GmbH & Co. KG (KG) einzubringen, was sie letztlich auch taten (ohne Erhalt einer Gegenleistung).

Das Finanzamt wertete die Einbringung als Anteilsvereinigung (= grunderwerbsteuerlicher Erwerbsvorgang) und setzte dementsprechend Grunderwerbsteuer von 52.202 EUR fest. Die KG hielt dem entgegen, dass Grundstücksschenkungen unter Lebenden (im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes) nach dem Grunderwerbsteuergesetz von der Besteuerung auszunehmen sind. Das Amt lehnte die Anwendung der Steuerbefreiung ab und verwies darauf, dass die Anteilsvereinigung nicht mit der Annahme der Schenkung vollzogen worden sei.

Der BFH urteilte, dass das Finanzamt die Einbringung der Anteile zu Recht als grunderwerbsteuerlich relevante Anteilsvereinigung besteuert hatte. Zwar ist die Grunderwerbsteuerbefreiung für Grundstücksschenkungen unter Lebenden durchaus auch auf Anteilsvereinigungen anwendbar, sofern die Übertragung der Anteile an der grundbesitzenden Gesellschaft sowohl der Schenkungsteuer als auch der Grunderwerbsteuer unterliegt. Ausgeschlossen ist die Befreiung jedoch, wenn der grunderwerbsteuerliche Erwerbsvorgang – wie im Urteilsfall – erst nach der Schenkung der Anteile (aufgrund weiterer Rechtsvorgänge) eintritt. Im vorliegenden Fall beruhte die (besteuerte) Anteilsvereinigung nicht auf der vorherigen freigebigen Zuwendung der GmbH-Teilgeschäftsanteile. Die Einbringung der Anteile durch die Töchter als Kommanditistinnen war durch deren Gesellschaftsverhältnis veranlasst und damit keine freigebige Zuwendung.

Information für: Unternehmer
zum Thema: Grunderwerbsteuer

(aus: Ausgabe 07/2017)