Gewerblicher Grundstückshandel: Wann beginnt die Gewerbesteuerpflicht?

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Für Gewerbebetriebe ist es häufig erstrebenswert, möglichst schnell unter die Gewerbesteuerpflicht zu fallen, damit sie ihre Anlaufverluste gewerbesteuerlich absetzen können. Setzt die Steuerpflicht erst später ein, sind die Anlaufkosten nicht abziehbar (d.h. nicht als Verlust feststellbar), die später erzielten Gewinne müssen hingegen versteuert werden.


Die Hürden für die Absetzbarkeit von Anlaufkosten sind bei der Gewerbesteuer allerdings recht hoch: Bei Einzelgewerbetreibenden und Personengesellschaften beginnt die Gewerbesteuerpflicht (unabhängig von der Rechtsform ihrer Gesellschafter) stets mit Beginn der „werbenden“ Tätigkeit. Maßgeblich ist also, wann sich das Unternehmen mit eigenen gewerblichen Leistungen am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr beteiligen kann. Aufwendungen für bloße Vorbereitungshandlungen (z.B. Kosten für die Anmietung eines Geschäftslokals oder den Ankauf von Betriebsgrundlagen) sind gewerbesteuerlich daher unbeachtlich.


Hinweis: Im Einkommensteuerrecht lassen sich auch vorweggenommene Ausgaben abziehen, so dass der gewerbesteuerliche Ertrag und der einkommensteuerpflichtige Gewinn in der Gründungsphase durchaus auseinanderfallen können.


In einem neuen Urteil hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass die sachliche Gewerbesteuerpflicht eines Grundstückshändlers frühestens mit dem Abschluss eines Kaufvertrags über eine erste Immobilie beginnt. Erst durch den entsprechenden Kauf sei er in der Lage, seine Leistung am Markt anzubieten.


Der Entscheidung zugrunde lag der Fall einer Anfang 2011 gegründeten Gesellschaft (gewerbliche Grundstückshändlerin), deren Wirtschaftsjahr am 01.06. eines Jahres begann und am 31.05. des Folgejahres endete. Im Wirtschaftsjahr 2011/2012 (01.06.2011 bis 31.05.2012) hatte sie zwar den Erwerb eines ersten Grundstücks vorbereitet, zum Abschluss des entsprechenden Kaufvertrags war es jedoch erst im Juni 2012 und damit im Wirtschaftsjahr 2012/2013 gekommen. Das Finanzamt erkannte den von der Gesellschaft für das Wirtschaftsjahr 2011/2012 erklärten Anlaufverlust von rund 1 Mio. EUR nicht an und war der Auffassung, dass die im Wirtschaftsjahr 2011/2012 unternommenen Akquisetätigkeiten noch keine Gewerbesteuerpflicht begründet hätten. Die Feststellung des erklärten Gewerbeverlusts sei daher ausgeschlossen.


Der BFH bestätigte diese Auffassung und verwies darauf, dass ein gewerblicher Grundstückshändler seine werbende Tätigkeit frühestens mit der Anschaffung der ersten Immobilie aufnimmt. Maßgeblich sei der Abschluss eines entsprechenden Kaufvertrags, denn erst hierdurch werde der Händler in die Lage versetzt, seine Leistung am Markt anzubieten. Vorbereitungshandlungen, die dem Abschluss eines entsprechenden Kaufvertrags dienten, genügten nach Gerichtsmeinung nicht.

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zum Thema: Gewerbesteuer

(aus: Ausgabe 01/2023)